جريدة الوطن - السبت 23 رمضان 1441هـ - 16مايو 2020م

الأوضاع القانونية للمؤجر والمستأجر

محمد ماجد الهاجري
في ظل انتشار فيروس كورونا وتداعياته الاقتصادية، سارعت الدول إلى اتخاذ تدابير وقائية للحد من الانتشار، وذلك بإغلاق جميع المجمعات التجارية والمحال التجارية لفترات جزئية، مما أثر سلباً على المؤجر والمستأجر على حد سواء، حيث تعتبر جائحة فيروس كرونا من العناصر الأساسية لنظرية الظروف الطارئة، باعتبارها سبباً أجنبياً للعقد، وخارجا عن إراده الطرفين، وذلك وفقاً لنص المادة (171) من القانون المدني: «إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي وأن لم يصبح مستحيلاً صار مرهقا للمدين، بحيث يهدده بخسارة فادحة جاز للقاضي تبعاً للظروف أن يرد الالتزام المرهق للحد المعتدل ويقع باطلاً كل خلاف على ذلك.
ووفقاً لنص المادة (171) من القانون المدني، يشترط لتطبيق نظرية الظروف الطارئة:
أ‌- حصول الظرف الطارئ بعد نشأة الالتزام.
ب‌- عدم إمكانية توقع الظرف الطارئ.
ت‌- أن تنفيذ الالتزام مرهق وليس مستحيلاً.
ث‌- أصبح الإرهاق يجتاز الخسارة المألوفة في التعامل.
وبالاطلاع على القانون المدني رقم (22) لسنة 2004م:
أولاً: المادة 602 القانون المدني نصت على: «إذا ترتب على عمل صدر من السلطة العامة في حدود القانون، نقص كبير في انتفاع المستأجر جاز له أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، ما لم يكن عمل السلطة لسبب يعزى إليه».
- ويتضح وفقاً لنص المادة (602) الفقرة الأولى من القانون المدنى، أنه يجوز للمستأجر في حالة صدور قرار من السلطة العامة بعدم استمرارية العقد لسبب لا يعزى عليه وترتب عليه نقص انتفاع المستأجر جاز له أن يطلب فسخ العقد أو انقاص الأجرة.
ثانياً: جاء في المادة (632) من القانون المدني: «إذا وجدت لأحد طرفي العقد ظروف غير متوقعة من شأنها أن يتحمل استمرار الإيجار مدتها جاز للقاضي بناء على طلبه، وبعد الموازنة بين مصلحتي الطرفان، إنهاء الإيجار مع تعويض الطرف الآخر تعويضا عادلا».
ويتضح وفقاً لنص المادة (632) من القانون المدني أنه «للقاضي أن ينهي استمرارية العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر وذلك بسبب ظرف طارئ غير متوقع، ومن ثم جعل استمرار الإيجار مرهقاً، وكما يجوز للقاضى أن يحكم بتعويض الطرف الآخر بعد الموزانة بين مصلحتى الطرفين».
التوصيات القانونية:
نرى من الوجهة القانونية ولمساعدة أجهزة الدولة في تخطي أزمة كورونا والتقليل من الدعاوى القضائية التي تنشأ جراء هذه المنازعات أن حدثت وكذلك للوصول إلى تدابير وأسس سليمة مرضية للجانبين وهي عبارة عن اتفاق بين المؤجر والمستأجر:
1) قيام المؤجر بإنقاص الأجرة خلال الفترة الاستثنائية بطلب من المستأجر يتم الاتفاق على القيمة بين الطرفين.
2) قيام المؤجر بالمبادرة بتأجيل الأجرة مؤقتاً خلال الفترة الاستثنائية لمدة من الشهر إلى ثلاث شهور وتقسم على باقى مدة العقد المستقبلية.
3) الاتفاق بين المؤجر والمستأجر بقيام المؤجر بالإعفاء عن الأجرة الشهرية بواقع شهر إلى ثلاثة أشهر متتالية.
4) قيام المؤجر بإعفاء المستأجر إعفاء نسبي من قيمة الأجرة الشهرية لمدة الفترة الاستثنائية، ويقترح أن تكون نسبة الإعفاء 50 % من قيمة الأجرة الشهرية الواردة في العقد.
محامي وخبير القانوني