جريدة الراية - الأحد30نوفمبر2014

انتقدوا غياب الآليات القانونية..
مواطنون وخبراء لـ الراية: عشوائية سوق العقارات وراء فوضى الإيجارات
 زيادة إيجارات المساكن تصل 20% و35% للمحلات والمكاتب الإدارية
ارتفاع قيمة العقارات والأراضي ومضاربات السماسرة والاحتكار أهم الأسباب
الوحدات السكنية لم تستوعب استقدام آلاف المهندسين والعمال

كتب - عبدالحميد غانم:
مازال ارتفاع الإيجارات وحالة العشوائية التي يشهدها السوق العقاري، يشكل مشكلة مزمنة للمواطنين والمقيمين على حد سواء في ظل غياب آليات قانونية وإدارية تضبط إيقاع سوق العقارات.
وأكد مواطنون وخبراء أن ارتفاع الإيجارات وصل لحالة غير مسبوقة من العشوائية بعد طرح تحديد القيمة الإيجارية للعرض والطلب لافتا إلى أن الإيجارات أصبحت تستحوذ على نصف الراتب تقريبا للمقيمين وترهق ميزانية الأسر القطرية، بعد أن وصلت نسبة الزيادة السنوية للعقارات السكنية 15و20% وما بين 30 إلى 35% للمحلات التجارية والمكاتب الإدارية.
وأشاروا إلى أن عدم تحديد القانون لنسبة زيادة معينة سنويا كما كان الحال سابقا منح أصحاب العقارات الفرصة لرفع الإيجارات حسب أهواء الملاك مستغلين نقص المعروض من الوحدات السكنية والتجارية دون مراعاة لآليات السوق وظروف ومعاناة الأسر وأصحاب المشروعات الصغيرة.
وطالبو بآليات قانونية وإدارية لضبط إيقاع سوق العقارات للتخفيف من معاناة المستأجرين بعد الزيادة السنوية غير المبررة التي يقدم عليها أصحاب العقارات السكنية والتجارية.
وأرجعوا الزيادة إلى عدد من الأسباب أهمها ارتفاع قيمة العقارات والأراضي الفضاء، وارتفاع نسبة السيولة النقدية في الاستثمار العقاري، ومضاربات السماسرة، والإيجار من الباطن، واحتكار الشركات العقارية الكبرى للسوق.
كما تشمل أسباب ارتفاع الإيجارات عدم تحديد القانون لنسبة زيادة سنوية معينة كما كان الحال في القانون السابق، والدخلاء على السوق العقاري، وزيادة عدد المشروعات الضخمة بالدولة التي تتطلب استقدام مهندسين وعمالة بالآلاف دون توفير وحدات سكنية تستوعب تلك الأعداد، وكذلك النمو السكاني السريع.
وأكدو أن ارتفاع الإيجارات السكنية والأراضي الفضاء والغلاء في السوق العقاري بشكل عام سيستمر إلى ما بعد 2022، ولن تهبط إلا إذا تدخلت الدولة لكبح جماح هذا الارتفاع المبالغ فيه من خلال التوسع في إنشاء مساكن لمحدودي الدخل، وتوفير المحلات التجارية للمواطنين مثل أسواق الفرجان.
بسبب الإيجار من الباطن.. فاطمة الغزال:
إيجار غرفتين وصالة وصل 7 آلاف ريال
تقول فاطمة الغزال: نحن أمام غول جديد يرهق المواطن والمقيم ويستحوذ على نصف ميزانية أي أسرة، ألا وهو ارتفاع الإيجارات خاصة السكنية، فالكل يعاني خاصة أصحاب الدخل المحدود والمتقاعدين، خاصة أن أصحاب العقارات أصابهم الطمع والاستغلال ويرفعون الأسعار وفقا لأهوائهم، مستغلين عدم تحديد القانون لنسبة زيادة سنوية كما كان الحال في القانون السابق الذي كان يحدد نسب متفاوتة تبدأ من 5 وحتى 10%، أما الآن فقد وصلت النسبة 15 و20% سنويا وهذا قمة الاستغلال.
وأضافت: إيجار الشقق ذات الغرفتين وصالة وصلت اليوم 6 و7 آلاف ريال، والثلاث غرف وصلت 8 و9 آلاف ريال، وللأسف تجد الأسعار واحدة الهلال مثل النجمة مثل المطار مثل معيذر مثل عين خالد، ولا فرق في الإيجار بين عمارة قديمة وأخرى جديدة أو سكن على شارع رئيسي وآخر في شارع جانبي كله موحد وهذا منتهى العشوائية والفوضى وقمة الاستغلال.
وقالت: الأراضي الفضاء كثيرة في البلاد ومع ذلك فهي مرتفعة الثمن بسبب المضاربات، لذلك مطلوب من الدولة بناء مساكن وتوزيعها على الناس، والتوسع الخارجي في البناء من خلال إقامة مدن ومناطق جديدة وكلها إجراءات يمكن أن تحد من الارتفاع الجنوني في أسعار الإيجارات.
وقالت: هناك أسباب تقف وراء هذه الزيادة في الإيجارات هذا العام تحديدا، منها الطمع والاستغلال، وكذلك الإيجار من الباطن الذي وصل إلى حالة غير مسبوقة، ناهيك عن مسألة تقسيم الفلل والعقارات، فتجد في الفيلا الواحدة ما بين 10 إلى 15 أسرة يسكنون فيها في ملاحق، وهذا أمر مزر جدا وصعب على أي أسرة.
وتطالب بتدخل الجهات المعنية لكبح جماح ارتفاع الإيجارات وعشوائية وفوضى السوق العقاري الذي وصل لحالة غير مسبوقة، لم تعد تحتمل في وقت ظلت الرواتب على حالها دون زيادة، والأهم من ذلك إذا لم تتدخل الجهات المعنية لضبط إيقاع السوق العقاري وحالة الإيجارات وارتفاع الأراضي بسلسلة من الإجراءات القانونية والإدارية سترتفع نسبة التضخم ولن نستطيع السيطرة عليها في الوقت الذي تجابهها الدولة بكل الوسائل والطرق.
ناصر السويدي:
الشركات الكبرى احتكرت سوق العقارات
يطالب المهندس ناصر السويدي بتدخل الدولة لخفض أسعار السوق العقاري عن طريق استصلاح أراض وبيعها للمستثمرين الجادين وبنائها وتأجيرها بأسعار مناسبة للمساهمة في خفض الإيجارات وكبح جماحها قبل أن تصل لمستويات لا تطاق وترهق الأسر أكثر مما عليه الآن.
وقال: للأسف الشركات العقارية الكبرى هربت من المسؤولية الاجتماعية ولم تساهم في حل أزمة الإيجارات، وإنما تحولت إلى جزء من المشكلة، باحتكارها السوق العقاري والتحكم في الأسعار، والكل يسير وراءها، والأهم أنها تبني عقارات ولا تبيعها إلا للتاجر الجشع.
وأضاف: نعيش مشكلة ارتفاع الإيجارات خاصة السكني منها منذ 10 سنوات، ولكن الارتفاع في سنة 2014 وصل لحالة جنونية غير مسبوقة، في ظل غياب تام لآليات السوق.
وأشار إلى أسباب الارتفاع الجنوني للإيجارات وفي مقدمتها عدم استغلال الأرض الفضاء ومضاربة السماسرة والكل يدلي بدلوه في مسألة السعر ويدخل السماسرة على الخط فيشعلون الأسعار لتجد قطعة أرض لا تساوي 2 أو 3 ملايين ريال تم بيعها بـ 5 ملايين ريال بسبب المضاربات، وهذا جزء من المشكلة التي نعيشها حاليا.
وقال: عندما يشتري المالك قطعة أرض بـ 10 ملايين ريال لإقامة فيلا ثم تكون تكاليف بنائها 2 مليون ريال أي 12 مليون ريال ثم يأتي ليؤجرها على 10 آلاف شهريا، فلن يستطيع جمع أمواله التي أنفقها على الشراء والبناء لذلك تجده يعرض إيجار الفيللا على 15 و20 ألفا شهريا ليستطيع جمع الـ 12 مليون ريال تكلفة بناء الفيلا، وهذا هو تفكير الملاك سواء كان صاحب عمارة أو فيلا.
أحمد الجولو:
مطلوب التوسع العمراني خارج الدوحة
يدعو المهندس أحمد الجولو رئيس مجلس إدارة جمعية المهندسين القطريين للبحث عن حلول جذرية من خلال التوسع في البناء العقاري خارج الدوحة، وتشكيل لجنة من الوزارات المعنية لدراسة السوق العقاري وأسباب الارتفاع الجنوني في الإيجارات، ووضع آليات قانونية وإدارية مناسبة لكبح جماح الغلاء وتحديد سقف معين للزيادة السنوية للإيجارات خاصة السكني منها وكذلك الأراضي، بالإضافة إلى وضع تسعيرة معينة لسعر فوت الأرض الذي وصل الآن 400 و450 ريالا في بعض المناطق بعد أن كان في السابق لا يتجاوز 100 ريال وأقل من ذلك.
وقال: حركة السوق العقاري وقوة الاقتصاد بصفة عامة، والبدء في تنفيذ عدد كبير من المشروعات الضخمة سواء على مستوى البنية التحتية أو على مستوى منشآت مونديال قطر 2022 ومشروع الريل وغيرها من المشروعات، الأمر الذي يتطلب معه عدد كبير من مهندسين وموظفين وعمال، وهذه كلها أسباب أدت إلى زيادة الإيجارات، ولذلك أتوقع أن تستمر هذه الزيادة والارتفاع في الإيجارات وسوق العقارات إلى ما بعد عام 2022 نظرا لأن الدولة مستمرة في مشروعاتها لتحقيق رؤية قطر 2030.
وأضاف: أيضا من أسباب ارتفاع الإيجارات خاصة السكنية، المضاربات وارتفاع أسعار الأراضي، وبناء المجمعات السكنية وتأجيرها لشركات بأسعار ضخمة، وهي أسباب تضاف إلى ما سبق، بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف البناء من أرض ومواد خام، والمالك بعد الانتهاء من بناء العقار يريد جمع أمواله التي أنفقها على البناء وشراء الأرض فيرفع من الإيجارات لدرجة أننا نسمع الآن عن إيجار شقق وصل 9 آلاف ريال وهذا رقم مبالغ فيه جدا.
عبدالرحمن الجفيري:
نحتاج قانونا جديدا لمواجهة ارتفاع الإيجارات
يطالب عبدالرحمن الجفيري المحامي بسن قوانين جديدة لمواجهة فوضى السوق العقاري وارتفاع إيجارات العقارات السكنية والمحلات التجارية، لافتا إلى أن ارتفاع إيجارات العقارات تؤثر على حركة الاستثمارات فضلا عن استنزاف دخل المواطنين والمقيمين.
وأضاف: أصحاب العقارات لا يلتزمون بالقانون ولا بقرار مجلس الوزراء الذي يقضي بعدم زيادة الإيجارات، وهناك من هو ملتزم بقرار مجلس الوزراء الذي تم إلغاؤه حيث كان يقضي بزيادة سنوية من 5 إلى 10% من القيمية الإيجارية سنوياً.
وقال: بعض الملاك يلجأون لأساليب ملتوية لزيادة الإيجارات وفرضها فرضا على المستأجر، وعلى المستأجر ألا يخضع لابتزاز المالك، لأن الزيادة غير المبررة ابتزاز وجشع واضح، فنحن نسمع عن 30 و40% زيادات في الإيجارات ووصلت إلى 100% في بعض الحالات، وهذا يضر بالقطاع الخاص والعام والمجتمع ككل.
وطالب بتحديد سقف معين للإيجارات وإلزام المالك بها من خلال إجراءات قانونية، كما كان الحال في القانون السابق الذي حدد نسبة الزيادة بـ 10% إلا أن مبالغات البعض في الزيادة وصلت لحدود لا تطاق، وبالمناسبة المالك لا يستطيع إخراج المستأجر إلا بحكم قضائي.
وأضاف: على الجهات المعنية معالجة عشوائية وفوضى السوق العقاري بوضع تشريع جديد لعلاج ارتفاع الإيجارات ووضع سقف معين للزيادة السنوية وإلا ستكون هناك كارثة تنتظر الاقتصاد الوطني.
إبراهيم المهندي:
5 آلاف وحدة سكنية مغلقة فى الدوحة
كشف إبراهيم أحمد الحمدان المهندي رئيس مجلس إدارة إحدى الشركات العقارية عن وجود ما بين 4 إلى 5 آلاف وحدة سكنية مغلقة في الدوحة، ينتظر أصحابها أسعارا إيجارية أعلى من الحالية.
وقال: المضاربات على أسعار الأراضي سبب فوضى السوق العقاري، من ارتفاع الإيجارات وحالة العشوائية والفوضى، فمن يصدق أن سعر فوت الأرض وصل بالخور إلى 340 ريالا بعد أن كان في السابق لا يزيد على 180 أو 200 ريال.
وأكد أن المضاربين على الأراضي يأتون لصاحب الأرض بعد شرائها ويقولون له سنحقق لك ربحا 20 أو 30 ريالا زيادة في الفوت فيبيعها طمعا في المكسب، وتتكرر المسألة مع أكثر من مشتر حتى يصل سعر الفوت مبالغ طائلة، وعندما يفكر مشتر آخر في البناء يجد قطعة الأرض وصل سعرها 10 ملايين ريال ويضيف عليها تكاليف بناء 3 ملايين ليجد نفسه دفع 13 مليون ريال في أرض وبناء لا يستحق هذه القيمة أصلا ولكنها المضاربات التي تتحكم في السوق.
وقال: الشركات العقارية الكبرى تحولت إلى سبب رئيسي في زيادة أسعار الإيجارات، لتحكمها واحتكارها للسوق، وأصبح أصحاب العقارات يسيرون وراءها في رفع الإيجارات، لذلك على هذه الشركات العودة والالتزام بمسؤولياتها الاجتماعية، وعلى الجهات المعنية تحديد سقف معين لنسب الزيادة السنوية سواء للسكني أو التجاري.
د. رجب الإسماعيل:
تملك غير القطريين يساهم في حل المشكلة
يقول د. رجب الإسماعيل أستاذ الاقتصاد بجامعة قطر: قضية ارتفاع الإيجارات متواصلة معنا منذ 10 سنوات تقريبا، فهي في زيادة مستمرة، لتصل في هذه السنه إلى مستوى غير مسبوق بلغ 30% في بعض الحالات.
وأرجع أسباب الارتفاع إلى ارتفاع قيمة العقارات، والأراضي الفضاء ووجود سيولة نقدية كبيرة جدا موجهة في الاستثمار العقاري، وهذا أدى إلى زيادة في الطلب على العقارات وقلة المعروض، الأمر الذي رفع من الإيجارات.
وأضاف: قبل سنتين أو ثلاث كان العائد من الاستثمار العقاري 5 و6% أما الآن فهذه النسبة انخفضت إلى 2.5% وهذه نسبة لا تمثل شيئا في الأرباح ومع ذلك الناس مقبلة على الاستثمار في مجال العقارات!
وقال د. الإسماعيل: من الضروري هنا وفي هذا التوقيت أن يبرز دور المشرع القطري بوضع إجراءات قانونية جديدة تضبط سوق العقارات لأننا نتوقع نموا سكانيا كبيرا وسيستمر هذا النمو حتى 2022، وربما يهبط معدله بعد المونديال.
وطرح مجموعة من الحلول أبرزها فتح الباب أمام تملك غير القطريين للوحدات السكنية، وكذلك فتح الباب أمام الشركات العربية الكبيرة للاستثمار في المجال العقاري، بالإضافة إلى التوسع في البناء خارج الدوحة وإنشاء مناطق سكنية جديدة ويمكن تكرار نماذج المجمعات السكنية على غرار أزدان ولكن يكون للإيجار فقط ووفق شروط معينة، وهذه الإجراءات ستحقق هدفين، الأول، تخفيض الإيجارات تدريجيا، والثاني، تطوير مناطق جديدة، وممكن أن تكون ضربة البداية من لوسيل وعلى طريق الخور والوكرة.
وأشار د. الإسماعيل، إلى الوحدات التجارية أو الإدارية، مؤكدا أننا بحاجة إلى تحديد خريطة جديدة للمناطق التجارية لمدة 50 سنة قادمة، لأن التخطيط الحالي عشوائي، ولا يوجد مانع من فتح أسواق جديدة بطراز حديث وتكرار نموذج سوق النجادة بأسعار مناسبة وأنشطة تجارية معينة، وهذا الأمر قضى قديما على التضخم قبل أن تصل إيجارات المحلات حاليا إلى 70 و80 ألف ريال شهريا.
محمد المنصوري:
السوق العقاري مقبل على وضع أسو
يرى محمد المنصوري مثمن عقاري أن السوق العقاري مقبل على وضع أسوأ مما هو عليه الآن في المرحلة القادمة إذا لم تسارع الجهات المعنية للسيطرة عليه بمجموعة من الإجراءات القانونية والإدارية، تعيد له توازنه وآلياته المتعارف عليها، لأننا في الحقيقة أمام حالة فوضى وعشوائية في زيادة الإيجارات وأسعار الأراضي، فتجد مثلا أرضا بيعت بـ 10 ملايين ريال، وتجد قطعة أرض ملاصقة لها تماما تم بيعها بـ 20 مليون ريال، وهذه عملية محيرة جدا حتى لخبراء العقارات بسبب مضاربات السماسرة لرفع الأراضي ومن ثم تكاليف البناء، والذي ينتج عنه في النهاية رفع الإيجارات.
وقال: نحن الآن بحاجة إلى العودة للقانون القديم الذي كان يحدد نسبة الزيادة السنوية بـ 5 و10% للسكني والتجاري، وإلا ستظل الأسر تعاني، وكذلك سيظل شباب المستثمرون يعانون من ارتفاع الإيجارات.
وطالب المنصوري، بأن تتضمن الإجراءات الجديدة تدشين عقد إيجار بين المالك والمستأجر لمدة 3 سنوات بنسبة زيادة محددة في العقد لا يستطيع المالك الزيادة عنها طيلة مدة العقد المقدرة بـ 3 سنوات.

قانون رقم (6) لسنة 2014 بتنظيم التطوير العقاري

قانون رقم (14) لسنة 1964 بنظام التسجيل العقاري

القانون وفقا لأخر تعديل - قانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات

القرار وفقًا لأخر تعديل قرار مجلس الوزراء رقم (18) لسنة 2002 بتنظيم لجنة التسجيل العقاري

تطورات كبيرة في سوق العقارات القطرية