الراية - الأربعاء14/5/2008
م
ترقب حذر في أوساط شركات
التمويل والاستثمار العقاري!
بعد الإعلان عن إجراء تعديلات في قواعد منح القروض
- أحمد سيد :
منذ الإعلان عن توجه مصرف قطر المركزي لاجراء بعض التعديلات في قواعد
منح القروض من البنوك ، والحركة لا تهدأ في شركات التمويل والاستثمار العقاري التي
تعد أولي الجهات التي تتأثر الي حد كبير - ان لم تكن الوحيدة - بهذه التعديلات ، فبعض
الشركات اعتبرت هذه التعديلات هدفها حماية البنوك ومؤسسات التمويل من شبح التعثر ،
فيما اعتبرت شركات اخري ان التعديلات ستقوض بشكل كبير حركة الاستثمار العقاري في قطر..
وبين رؤي وأفكار ومقترحات هذه الشركات كان التحقيق التالي:
في البداية يؤكد نواف تلفت مدير تطوير الأعمال بشركة الأولي للإجارة ان هذه المقترحات
سليمة وسوف تساعد علي سحب جزء كبير من السيولة المتوفرة في الدولة وبالتالي تؤدي إلي
انخفاض التضخم حتي ولو كان بشكل بسيط.
وقال ان مقترحات المصرف المركزي سوف تؤدي إلي الحد من ارتفاع العقارات بصورة كبيرة
وتحمي البنوك من المخاطرة في حالة انخفاض العقارات حيث ان العميل يكون دفع قيمة مقدمة
تبلغ 30 % ، مما يساعد البنوك علي توافر السيولة لديها بشكل اكبر لديها ويساعدها علي
استثمار أموال العملاء بشكل اكبر وفي مجالات مختلفة.
وأكد تلفت ان هذه المقترحات سوف تحمي العميل نفسه من كثرة الالتزامات وطول المدة حيث
يقلصها الي 20 سنة _ويترتب علي ذلك إيجابيات اجتماعية بشكل عام وللشباب المقبلين علي
شراء العقارات، فالدولة الآن بقيادة صاحب السمو أمير البلاد المفدي حفظه الله ورعاه
قامت بتوزيع الأراضي للمواطنين وقامت بإعطائهم مبلغ مليون ومئتي ألف للبناء في الفترة
الأخيرة وطبق هذا القرار فعلا في 1-5-2008 برسوم بسيطة جدا مقارنة البنوك .. منوها
الي ان نتائج هذه المقترحات في حال اقرارها سوف تعم بشكل ايجابي علي المجتمع وعلي المصارف
وعلي الدولة أيضا من الناحيتين الاجتماعية والاقتصادية.
تعديلات خليجية
وأكد مصطفي مقلد مدير الائتمان ببيت التمويل القطري ان المعلومات المتواترة حاليا بشأن
اجراء تعديلات علي نظم التمويل المتبعة في البنوك القطرية تعد في اطار تعديلات تتخذها
معظم دول مجلس التعاون الخليجي في هذا الشأن ، حيث اتخذت الكويت قرارات مصرفية مماثلة.
وقال ان هذه التعديلات في حال اقرارها تزيد من عامل الامان المصرفي والتخفيف من المخاطر
الائتمانية علي البنك والعميل في نفس الوقت .. لافتا الي ان بيت التمويل القطري كان
يضع كثير من عوامل الأمان فيما يتعلق بالقروض الممنوحة لعملائه .
وأضاف ان البنوك شهدت في الفترة الاخيرة نشاطا غير عادي من العملاء الراغبين في الحصول
علي قروض ضخمة الامر الذي كان يستلزم وضع معايير جديدة تحافظ علي اموال البنوك وفي
نفس الوقت تحافظ علي العملاء من التعثر في سداد القروض.. مؤكدا ان التعديلات المزمع
اتخاذها سوف تبطئ من حركة القروض ولكنها في نفس الوقت سوف تساعد البنوك وشركات التمويل
علي التعامل مع العملاء المميزين القادرين علي السداد في مواعيد الأقساط.
ونفي مصطفي مقلد ان تكون القروض المخصصة للتمويل العقاري تسبب ازعاجا للبنوك وشركات
التمويل إذ أن الأصول والمشاريع العقارية تكون ضمانة للبنوك والجهات المقرضة.. إلا
ان الخطر الحقيقي في القروض الموجه للاستهلاك فقط وليس للمشروعات الانتاجية او العقارية.
وقال ان تحديد المصرف المركزي لنسبة 50 % من راتب العميل كحد اقصي لسداد الأقساط الشهرية
يعد من قبيل الحد من المخاطر الائتمانية التي تواجه البنوك لا سيما وان هناك شريحة
كبيرة من المتعاملين مع البنوك من المقيمين الذين قد يغادرون البلد في أي وقت.
تعديلات مؤثرة
ويؤكد الخبير والمثمن العقاري خليفة المسلماني ان التعديلات المزمع اتخاذها من قبل
المصرف المركزي ستؤثر بلاشك علي السوق العقاري وتجعله متباطئاً الي حد ما ، لأن المتعاملين
مع العقارات يرغبون في مد آجال الاقساط المستحقة عليهم للبنوك الي اطور فترة ممكنة
من السنوات تحسبا لأي تقلبات في السوق العقاري وهذا وارد بحكم التجارب في الأسواق العقارية
بدول المنطقة وفي العالم .
وقال انه عندما تقلص البنوك مدة الاقساط الي 20 عاما بدلاً من 30 عاما فان ذلك من شأنه
ان يدفع شركات مقاولات كثيرة وافرادا يعملون في قطاع العقار الي العزوف عن الاستثمار
في العقارات لتزايد درجة المخاطر وامكانية تعرضها لخسائر كبيرة من تقلبات السوق.. لافتا
الي ان الطفرة العقارية الحالية في قطر ونسبة النمو المرتفعة ليس بالضرورة ان تستمر
الي مالا نهاية وبالتالي فان شركات الاستثمار العقاري ستفكر كثيرا قبل الحصول علي قروض
من البنوك لمشاريعها العقارية ونفس الشيء ينطبق علي الأفراد .
ووصف المسلماني هذه المقترحات بالمزعجة للمستثمرين ولا تتناسب مع الارتفاع المتوالي
لأسعار المواد الأولية التي تدخل في قطاع العقارات .. منوها الي ان هذه المقترحات تخدم
البنوك وتحميها أكثر مما تفيد العملاء.
وأعرب عن تخوفه من لجوء شركات الاستثمار العقاري الوطنية والعربية العاملة في الدولة
الي جهات تمويل دولية بدلا من البنوك الوطنية في حال اقرار هذه المقترحات المتداولة
حاليا في اوساط البنوك ، لأن جهات التمويل الدولية تقدم تسهيلات كثيرة للتمويل وفق
ضمانات محددة.
وأبدي المسلماني تأييده لمقترح رفع قيمة الحد الاقصي لتمويل القروض السكنية الي 70
% من قيمة الممتلكات بدلا من 65 % وهذا شيء جيد ويساهم في نمو حركة السوق .. مطالبا
بضرورة دراسة هذه المقترحات من مختلف المتخصصين حتي تصدر في شكل متوازن يلاقي قبولاً
علي مختلف المستويات.
سلاح ذو حدين
ويؤكد المهندس أحمد الجولو رئيس جمعية المهندسين القطرية ان هذه المقترحات تعتبر سلاحا
ذو حدين، لأنها تحمي البنوك وتحافظ علي ودائع عملائها من الضياع او الدخول في مشاريع
متعثرة ، لاسيما وان التسهيلات الحالية وحجم السيولة الكبير في الدولة يغري البنوك
علي بلوغ الحد الاقصي في القروض الممنوحة للعملاء، وعلي الجانب الاخر فان هذه التسهيلات
في القروض الممنوحة للافراد والشركات قد تؤثر بشكل سلبي علي البنوك والعملاء ايضا في
حال التعثر عن تسديد الاقساط في مواعيدها.
وأشار الي ان القطاع العقاري سيكون متأثرا بشكل كبير في حال اقرار تلك المقترحات ،
خاصة وان المردود علي الانشطة العقارية يكون علي المدي البعيد الامر الذي يستلزم منح
المتعاملين مع هذا القطاع تيسيرات في السداد .. لافتا الي ان هناك تخوفا من حدوث فقاعة
عقارية- وان كان هذا مستبعدا- او حدوث أزمة تماثل أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة
الامريكية وذلك علي المدي البعيد ، ومقترحات المصرف المركزي تأتي في اطار اتخاذ التدابير
الوقائية لمنع حدوث مثل هذه الازمات.
واستدرك المهندس أحمد الجولو قائلا انه من المستبعد حدوث فقاعة عقارية في قطر ، إلا
انه من الافضل اعداد سيناريوهات لمختلف الاحتمالات في قطاع العقارات حتي لا نفاجأ بما
هو في غير الحسبان .
وطالب البنوك بضرورة استحداث منافذ جديدة لضخ السيولة الكبيرة الموجودة فيها بعد تقييد
حركة القروض .. وأنا لست ضد هذه القيود لانها في النهاية تعد اجراءات احترازية لضبط
حركة القروض ومنع وجود أي مخاطر تتعرض لها سواء للبنوك او شركات الاستثمار العقاري
، لكن من المهم ايجاد أدوات جديدة لضخ السيولة المتراكمة في البنوك لاسيما وانها ستزيد
في حال اقرار مقترحات مصرف قطر المركزي.
تعميم
وكانت مصادر مصرفية قد صرحت الاسبوع الماضي ان مصرف قطر المركزي بصدد اصدار تعميم خاص
بالقروض العقارية بعد استطلاع اراء البنوك القطرية حول الاقتراحات الخاصة بمدد ونسب
التمويل العقاري.
وقالت مصادر ان مناقشات مستفيضة ستتم حول هذا الموضوع حيث يناقش البنك المركزي البنوك
في عدة نقاط حول الوضع الراهن وكيفية الخروج بأفضل نتائج قبل تطبيق التعميم.
واشارت الي ان الخطوة التي اتخذها مصرف قطر المركزي تهدف الي حماية البنوك القطرية
من اية مخاطر في هذا القطاع وخاصة مع وصول معلومات جديدة حول التطورات والمستجدات متعلقة
بالساحة المحلية والعالمية.
ويخضع الحد الأقصي للمبالغ الممنوحة كائتمان إلي كافة العملاء لأغراض التمويل العقاري
لعدة معايير من قبل مصرف قطر المركزي ومنها عدم تجاوز هذه المبالغ لنسب محددة من حقوق
المساهمين في البنك أو من إجمالي ودائع العملاء فيه. يجب أن لا يتجاوز الائتمان المقدّم
لتمويل مشاريع عمرانية أو مباني للنسب المتفق عليها .وتتعرض البنوك التي تمنح
عملاءها قروضاً لأغراض التمويل العقاري وتتجاوز السقوف أو تخالف التعليمات الي
غرامات وعقوبات من قبل مصرف قطر المركزي، كما ورد في القانون.
وكان قطر المركزي قد اصدر استبيانا مشروع تعميم حول احتمال زيادة
القيود علي القروض العقارية ومن بين المقترحات الواردة في الوثيقة
الزامية ايداع 30% معاملات الرهن العقاري بزيادة مقدارها 10 % عن المطبق
حاليا.
وافاد المقترح خفض الحد الأقصي لسداد القروض من 30 سنة الي 20 سنة
للمقترض وتصل الي 15 سنة للممتلكات التجارية.
واشار المقترح الي ان قيمة الحد الاقصي لتمويل القروض السكنية المتاحة هي 70 % من قيمة
الممتلكات ، كما ذكر ان الاقساط الشهرية التي يجب ألا تتعدي 50 % من الراتب الاساسي
بما فيها الاجور والبدلات وكل المستحقات الاخري علي القروض غير المسددة
يجب ان تؤخذ في الحسبان حين احتساب الاقساط الشهرية.
واقترح مصرف قطر المركزي انه يجب علي البنوك التأكد من انه لا توجد عقبات قانونية امام
المشروعات العقارية التي يجري عليها تمويل الرهن العقاري.
وترتكز السياسة الإشرافية للمصرف علي المعايير الإشرافية التي يلخصها مصطلح CRAFTE،
وهي علي النحو التالي:حوكمة المؤسسات وإدارة المخاطر وجودة الأصول والرافعة المالية
وإدارة السيولة ورأس المال والشفافية والأداء والربحية وتهدف إدارة المخاطر إلي تحديد
وتشخيص المخاطر المحتملة، ووضع الخطط اللازمة للحد منها ويتمثل ذلك في:تنفيذ استراتيجيات
إدارة المخاطر.تحديد ومتابعة المخاطر المختلفة والمحسوبة.وضع هيكل تنظيمي لإدارة المخاطر.تطبيق
معايير كفاية رأس المال وفق مقررات بازل2 .
جودة الأصول
وتتوقف جودة الأصول في البنك علي الإدارة الفعالة للأصول وخاصة إدارة أصول التسهيلات
الائتمانية وذلك من خلال تطبيق المعايير التالية: وضع الاستراتيجيات والسياسات المناسبة
لتوزيع مخاطر الموجودات.تقييم مكونات واتجاهات محفظة الأصول. قياس كثافة تركز الموجودات
وخاصة التركزات الائتمانية.تقييم الأصول ووضع المخصصات الكافية لها.
ويقصد بالرافعة المالية للبنك القروض المستخدمة بهدف زيادة الإرباح. وتقاس بنسبة القروض
إلي إجمالي حقوق الملكية. تعتبر الرافعة المالية من مؤشرات المخاطر التي يواجهها البنك
خاصة عند حدوث أي طلب مفاجئ علي الودائع. وفي مواجهة ذلك يجب علي البنك الأخذ بالمعايير
التي تساعد في الحفاظ علي سيولة كافية وهي: تحديد سقوف للرافعة المالية.اتخاذ إجراءات
لتوزيع الالتزامات المالية لمواجهة كفاية السيولة.التأكد من القدرة علي زيادة رأس المال
عند الحاجة.الحفاظ علي نسبة كفاية السيولة.
وتعتبر الشفافية من المهام الأساسية التي تقع علي عاتق إدارة البنك، وتشكل جزءاً مهماً
من مسؤولياتها، وبالتالي عليها أن تكون مسؤولة عن شفافية المعلومات وصحتها وتوافرها
في الأوقات المناسبة للمهتمين والمساهمين وللجهات التي تعمل في مجال تقييم المعلومات
ومخاطرها.
قانون
رقم (5) لسنة 2002 بإصدار قانون الشركات التجارية
قانون
رقم (11) لسنة 1981م بإصدار قانون الشركات التجارية
قانون
رقم (7) لسنة 2001 بشأن معاملة مؤسسة الخليج للاستثمار معاملة الشركات الوطنية
قانون
رقم (9) لسنة 1998 بتعديل بعض أحكام قانون الشركات التجارية الصادر بالقانون رقم (11)
لسنة 1981
مرسوم
رقم (45) لسنة 2007 بتنظيم منح بعض القروض لموظفي الدولة
مرسوم
رقم (20) لسنة 1978 بشأن تنظيم القروض التي تمنح للموظفين بضمان المرتب أو مكافأة نهاية
الخدمة
مرسوم
رقم (24) لسنة 1991 بتعديل بعض أحكام المرسوم رقم (20) سنة 1978 بشأن تنظيم القروض
التي تمنح للموظفين بضمان المرتب أو مكافأة نهاية الخدمة
قرار
أمير دولة قطر رقم (2) لسنة 1982م بشأن إلغاء الفائدة على القروض العقارية
قرار
وزير الشؤون البلدية والزراعة رقم (35) لسنة 1994 باللائحة التنفيذية لقانون رقم (11)
لسنة 1992 بشأن تنظيم منح القروض للمزارعين وصيادي الأسماك