الراية - الأحد21/12/2008 م

ترقب في سوق العقارات
المستثمرون يترحمون على أسعار الأراضي والعقارات السابقة بعد هبوطه
مندني: التوازن بين العرض والطلب يحقق انخفاض الأسعار
 الزيني: أسعار بيع العقارات انخفضت بنسبة 35%
والعمارة التي كان سعرها 15 مليون ريال نزلت إلى 10 ملايين
المهندي: فوت الأرض داخل الدوحة انخفض من 1500 ريال إلى 750 ريالاً والمستثمرون أضيروا
السليطي: الركود أدى إلى تراجع الإيجارات بنسبة 20% والطلب أصبح محدوداً
 المري: التخوف الحالي في سوق العقارات قد يسبب ارتفاعاً غير مبرر للأسعار

- عزت عبد المنعم :
حالة من الحذر والترقب تسود الآن سوق العقارات وأدت إلى شبه توقف لحركة البيع والشراء سواء للأراضي أو العقارات، وهناك انخفاض ملحوظ في الاسعار. البعض أشار إلى انه في حدود 10% وآخرون رفعوا نسبته لأكثر من 40%، وهو ما انعكس على الاندفاع السابق على الشراء والبيع والبناء، كذلك أشار خبراء في مجال العقار إلى ان البنوك قد أصبحت تتشدد جداً في منح القروض مما اثر على توافر السيولة للراغبين في البناء.. فهل ستستمر حالة الركود وتتجه الايجارات للانخفاض أم تعاود العقارات ارتفاعها.
محمد مندني الرئيس التنفيذي للشركة العقارية يرى ان هناك طلبا متزايداً على الوحدات السكنية وحتى الآن لا اعتقد ان هناك انخفاضا في أسعار الايجارات ولكن نأمل مع تزايد بناء الوحدات السكنية وتحقيق التوازن بين العرض والطلب عليها ان يتحقق انخفاض في أسعار الإيجارات.
الصعود المستمر
إبراهيم حمدان المهندي صاحب شركة الاتحاد للبناء والتطوير العقاري يرى انه بعد الصعود المستمر في أسعار الأراضي والعقارات في دولة قطر والعائد الكبير والارباح كل هذا شجع المستثمرين على الدخول بقوة في العقار حيث كان الطلب كبيرا على  العقار لقلة المعروض والاسعار غير طبيعية وفاقت التوقعات كثيراً، وبعد انجاز هذه المشروعات ودخولها إلى سوق العقار من فلل خاصة وعمارات سكنية وتجارية، أصبح السوق في حالة توازن بين العرض والطلب وهذه ظاهرة صحية وتصحيح للوضع واستقرار طبيعي عادة ما نلاحظه حيث هناك مقولة يعلمها أصحاب العقارات جيداً فكل ارتفاع سريع وغير طبيعي يتبعه هبوط سريع وغير طبيعي أيضاً وهذا سبب الكثير من الضرر على المستثمرين الجدد أو أصحاب الخبرات القليلة حيث استثمروا أموالهم بدراسة غير صحيحة لأسعار الايجارات والعائد عليها وتم شراء أراض بأسعار عالية جداً في السنتين الماضيتين من 200 ريال إلى 300 ريال للفوت خارج الدوحة وأسعار البناء تجاوزت ال 2500 ريال للمتر وداخل الدوحة ارتفعت اسعار القوت من 750 ريالاً إلى 1500 ريال حسب المنطقة للعمارات السكنية وأكثر وأسعار البناء من 2500 إلى 3500 ريال لتشطيب المتر المربع بمواصفات عادية و4000 ريال للتشطيب السوبر وهذه الاستثمارات تمت بناء على دراسة عائد الايجار المرتفع 20 ألف ريال للفيلا و10 آلاف ريال للشقة حتى يعود رأس المال المدفوع خلال 7 سنوات حسب شروط البنك، اما الآن فالسوق في حركة تصحيحية من ناحية أسعار الاراضي والايجارات أيضاً خارج الدوحة وداخلها.
ويضيف المهندي بأن هناك هبوطا حادا في أسعار الاراضي في المناطق الشمالية أم صلال وأم عبيرية والخور والذخيرة ومدينة الشمال حيث تراجع سعر الفوت في أم عبيرية وأم صلال والخيسة من 380 ريالا للفوت إلى 200 ريال وقابل للمساومة أيضاً، ومدينة الخور من 220 ريالاً إلى 130 ريالاً والذخيرة من 140 ريالاً إلى 80 ريالاً ويوجد معروض أيضاً ب 60 ريالاً للفوت وهناك هبوط يقارب ال 50% من هذه المناطق، اما أسعار الايجار فالفيلا دورين وجديدة كانت ب 18 ألف ريال في الشهر والآن من 10 آلاف ريال إلى 14 ألف ريال في أحسن تقدير والبيت الارضي من 12 ألف ريال إلى 7 آلاف ريال وهناك هبوط وتراجع في أسعار الايجارات يتجاوز 40% في المناطق الشمالية اما في داخل الدوحة فهناك تراجع في حدود 20% إلى 30% في اسعار الاراضي والايجارات أيضاً، وهناك شقق سكنية شاغرة كثيرة الآن فمتوسط السعر من 6000 ريال إلى 8 آلاف ريال حسب المساحة والموقع وأسباب هذا التراجع كثيرة تزامنت بهذه الفترة بالذات مثل كثرة العرض وتنوعه من فلل وشقق ومجمعات والازمة العالمية وما لها من اثر نفسي على الناس وإنجاز الكثير من المشروعات الكبيرة مثل اللؤلؤة والوسيل ومشاريع بروة الاسكانية وإنجاز مشاريع سكنية داخل المدن الصناعية مثل سكن عمال مدينة لفان وسكن عمال مدينة امسيعيد وانتقال هذه العمالة من داخل المدن إلى المدن الصناعية أحدث فراغاً كبيراً خاصة ان اعدادهم كبيرة تقدر بأكثر من 40 ألف عامل خاصة في المدن الشمالية حيث اثر بشكل كبير على مدينتي الخور والذخيرة بالذات.
ويضيف بأن الحذر والترقب اثرا على سوق العقار وخلال متابعتي للسوق ومع الهبوط الكبير في أسعار الاراضي إلا انه لا يوجد أي طلب وتقريبا حركة البيع والشراء متوقفة تماما وهناك حذر وترقب والجميع ينتظر وجميع مكاتب العقارات لا توجد فيها حركة فالمعروض كثير جداً والطلب تقريبا متوقف وسبب هذا الحذر الآن ربما يكون هبوطاً أكبر قادماً والكل ينتظر نهاية الهبوط حتى يكون الشراء على الحد الأدنى كما ان عائد الايجار لم يعد مغريا كما كان في السابق كل هذه العوامل ستلحق الضرر بشركات العقارات والمقاولات ومواد البناء وقطاع العقار بشكل عام وجميع الشركات قد تحقق أدنى مستويات من الربحية وربما تشهد اقفال الشركات الصغيرة وتضررها بشكل خاص كما ان توقف القروض العقارية والتمويل قد يلحق ضرراً أيضاً بقطاع البنوك العقارية اما أصحاب رؤوس الأموال الحرة فإن 2009 سنة سعيدة وفرصة ذهبية للشراء واقتناص الفرصة المتاحة بأسعار منخفضة لم تكن متاحة بالسنوات السابقة فهم أصحاب الخبرة والنفس الطويل ويتبعون المقولة الشهيرة  العقار يمرض ولا يموت  والانخفاض هذه السنة سيتبعه ارتفاع في السنوات المقبلة وهكذا حال العقار دائماً ومن خلال خبرتنا بسوق العقار أوجه حكمة ونصيحة لا داعي لهذا القلق والحمد اللَّه الوضع في دولة قطر مطمئن جداً ولا يوجد ضرر في الاقتصاد المحلي وما يحدث الآن هو حركة تصحيحية تسير في الاطار السليم وكانت متوقعة وكنا دائماً نحذر من هذه الفقاعات كما يحدث في سوق الاسهم وعدم الاستماع أو ترديد الاشاعات وأخذ المعلومة من مصدرها واتباع سياسة التعقل وعمل حسابات منطقية تقوم على المتوسط الربحي وليس على حسابات السوق غير المنطقية حتى لا يلحق الضرر بالمستثمر الجديد والتورط في ديون مع البنوك والعجز عن السداد وقد أعجبتني أسعار الايجارات المعتمدة في الاسكان الحكومي فهي بالفعل منطقية وتم وضعها في إطار صحيح وهي خير مثال وتعكس الوضع المحلي لسوق العقار بعيدا عن المبالغة وهي موفقة جداً وترضي جميع الملاك والمستأجرين.
انخفاض بنسبة 35%
اما عبد العزيز الزيني  المثمن والخبير العقاري فيؤكد على ان أسعار بيع العقارات قد انخفضت بنسبة 35% على بعض العمارات وان كان من  غير المستطاع الحكم على الاسعار الآن فهناك عروض ولكن الطلب قليل لأن البنوك لا تعطي قروضاً عقارية وهي قلت كثيراً في مجال القروض الممنوحة للبناء، كما ان أسعار الاراضي خارج الدوحة قلت وفي الدوحة في منطقة مثل المطار انخفضت الايجارات عقب المشروعات مثل بروة وغيرها وهي في اتجاه للنزول أيضاً في الفترة المقبلة ونحن نجد اسعار العمارة التي بها 15 شقة مثلا نجدها اليوم ب 10 ملايين ريال بعد ان كانت ب 15 مليون ريال والأراضي نزلت بنسبة حوالي 40% في بعض ضواحي الدوحة، ففي الوكير كان الفوت 240 ريالاً واليوم انخفض إلى 140 ريالا للفوت وان كان الطلب ليس كبيرا على الاراضي ويمكن انه تقول ان شراء الاراضي قل فهناك في المطار بيع الفوت ب 230 ريالا بعد ان كان ب 400 ريال.
ويؤكد الزيني ان هناك حالة ركود في العقار حاليا بسبب تمويل البنوك وإذا فتحت البنوك مجال القروض العقارية بالشكل السابق فسيعمل الجميع وينتعش السوق وإن كنت أرى ان ما يجري ليس قاصراً على دولة قطر وإنما امتد لكل دول الخليج والمنطقة فالكويت شهدت أسعار الاراضي فيها انخفاضاً بسبب توقف البنوك والتشدد في منح القروض للبناء وأرى ان الوضع المالي والازمة العالمية قد انعكست على حركة العقارات عندنا.
الطلب محدود
ويقول عبد الرحمن السليطي رئيس مجلس إدارة المجموعة الاقتصادية للتطوير والاستثمار والتسويق للمشاريع العقارية انه مع استمرار الوضع الاقتصادي الحالي فسيكون هناك نزول في قيمة الايجارات بنسب من 10 إلى 20% فهناك ركود وأزمة مالية عالمية نتأثر بها وكذلك بالنسبة للأراضي أيضاً.
ويضيف: العرض موجود حالياً وليس هناك طلب ففي الماضي المال كان يدور أنا اشتري وأبيع والآن القوة الشرائية توقفت وهناك مخاوف ان اشتري ولا يكون هناك طلب على الشراء هذا بالنسبة للعقار والاراضي وأعتقد ان الكل تأثر من يبني ومن يملك الاراضي والعقارات.
تخوف الناس
اما محمد عبد اللَّه المري رئيس الشركة العقارية الإسلامية فيشير إلى ان الطلب على العقارات قل بالنسبة للبيع للعقارات والايجارات وقد انخفضت بنسبة 10% تقريباً داخل الدوحة، وبالنسبة للأراضي خارج الدوحة انخفضت بنسبة 50% ويضيف بأن هناك خطورة نتيجة ما سيتسبب به تخوف الناس من العقارات في الوقت الحالي وما يترتب عليه من تراكم لطلبات سوف تتسبب في ارتفاع مفاجئ وغير مبرر كما حدث في الفترة السابقة.

قانون رقم (2) لسنة 2007 بنظام الإسكان
قانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات
قانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قرار مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية
انخفاض ملحوظ في إيجارات العقارات
اجراءات تسجيل العقارات لغير القطريين
قانون الإيجارات و ترويض سوق العقارات
إيجارات العقارات فى الدوحة مرشحة للتراجع
تأجير العقارات الحكومية من الباطن يشعل أسعار السكن
محمد النعيمي: مطلوب تشريعات جديدة لتنظيم سوق العقارات
الأمير يصادق علي قرارات نزع ملكية بعض العقارات للمنفعة العامة