الراية - الأحد1/2/2009 م

زيادة العرض وراء انخفاض إيجارات الشقق
مجمعات تعرض شهر مجاني لجذب المستأجرين.. خبراء:
برنامج بروة والأزمة العالمية فتحت الشقق المغلقة أمام السكان
الأزمة المالية العالمية مازالت تخيم على سوق العقارات والمستثمرين

تقرير - مهند الشوربجي :
عادت بعد غياب طويل اعلانات عرض الوحدات السكنية للإيجار وصل إلى حد نشر احدى المنتجعات العقارية اعلاناً لجذب المستأجرين بمنحهم شهر ايجار مجانا للسكن في وحداتها.
يأتي ذلك في الوقت الذي شهد فيه سوق العقارات انخفاضا نسبيا في الأسعار واعلان برنامج بروة الإسكاني عن تسليم الوحدات السكنية لمجمع منطقة مسيمير في الأول من فبراير المقبل، حسب ما هو محدد في العقد.
ويأتي تسليم الوحدات السكنية لقرابة 1000 مستأجر في إطار خطة لوجستية استراتيجية وضعتها اللجنة التنفيذية للبرنامج تهدف إلى توفير أعلى مستويات الأمن والسلامة للأسر المستفيدة وموظفي الموقع وعمال النقل، بالاضافة إلى تنظيم حركة التنقل، لأكثر من 1000 شاحنة وسيارة أسبوعيا، وتجنب الازدحام داخل المجمع والمنطقة المحيطة به.
وحسب ما اعلن مصدر مسؤول في البرنامج فقد تم إعفاء جميع مستأجري مجمع مسيمير من إيجار شهر فبراير تماشيا مع أهداف البرنامج الرامية إلى مشاركة أصحاب الدخل المتوسط والمحدود في المسؤولية.
ويؤكد خبراء عقاريون ان برنامج بروة السكني ساهم منذ الاعلان عن تنفيذه في زيادة حجم العرض تدريجيا بالمقارنة لحجم الطلب، مما ساعد على انخفاض الايجارات بنسب ملموسة، لافتين إلى أن أسعار البيع للأراضي والوحدات السكنية شهدت انخفاضاً تختلف نسبته في المناطق في الدوحة عن المناطق خارجها وان كانت الايجارات مازالت تراوح مكانها فهي لم تنخفض بعد بشكل يعطي مؤشراً لاتجاه الحركة في الايجارات وإن كانت هناك توقعات عديدة بتراجع أكبر في الايجارات في الفترة المقبلة حيث لن يكون الملاك هم أصحاب الكلمة كما كان في السابق فالمستأجرون ستكون أمامهم فرصة أفضل للاختيار لوحداتهم وفقا للموقع والمساحة والسعر الأفضل كما يتوقعون ان تكون هناك تسهيلات جديدة يقدمها الملاك للمستأجرون.
البعض أرجع هذه الانخفاضات لما في حدود 40% من قيمتها السوقية والبعض زاد عن ذلك، وبالتأكيد فإن السوق يمر بحالة ترقب وتحول عن السابق حيث يؤكد الخبراء ان الايجارات ستنخفض نظراً لأن أسعار الاراضي والبناء انخفضت والبنوك تشددت في عمليات التمويل، وتوقعوا ان يكون العام الجاري هو عام التصحيح في النصف الثاني منه، وان يكون الانخفاض تدريجياً، كما ان السوق لن يستجيب لمن يطلب أسعار عالية.
كما ان شركات التمويل والترويج والمقاولين والبنوك بدأت تسعى لتحصيل قروضها ومن عنده سيولة يترقب توقعاً لانخفاض أكبر في أسعار البيع للأراضي والوحدات.
وتوقع الخبراء انخفاض الايجارات خلال الفترة المقبلة نظرا لأن المعروض أكثر من الطلب فضلا عن حالة الركود التي يعيشها العالم حاليا وسوف تكون نسبة الانخفاض ما بين 25 - 30% بالنسبة للمساكن والمحال التجارية.
واشاروا إلى ان الأراضي انخفضت في قطر خلال الشهور القامة بنسبة تصل ل30% خاصة وسط الدوحة التي شهدت انخفاض متكرر أما خارج الدوحة فقد وصلت نسبة انخفاض أسعار الأراضي إلى 30%.
وأكدوا ان عامل الخوف النفسي هو أحد الأسباب الفاعلة، فالازمة المالية العالمية مازالت تخيم على سوق العقارات والمستثمرين أما بالنسبة لتأثير الأزمة على مجال المقاولات فيمكن القول إنه في الشهور الأخيرة انخفض ضغط العمل مقارنة بالسنوات الماضية بالنسبة لكل القطاعات.
وأشاروا إلى ان النهضة العمرانية في قطر ستستمر بقوة ولكن الأزمة العالمية المفاجئة اثرت على سرعة اندفاع وقوة معدلات إنشاء العقارات وبالتالي انخفض العمل بشركات المقاولات، لافتين إلى أن الازمة العالمية انعكست على السوق باعتبار يمثل عصب الاقتصاد في أي دولة وعليه يمكن القول ان العقارات هي التي تحملت النصيب الأكبر في الأزمة المالية العالمية خاصة وان هذا السوق العقاري أكبر مجالات الأنشطة في أي دولة.
واشاروا إلى المباني الجديدة الجاهزة التي يتطلع أصحابها لجذب أكبر عدد ممكن من المستأجرين بتخفيض السعر وكسر سعر السوق السابق والمنافسة ستكون شديدة على الشقق بشكل خاص ومجمعات الفلل بهذه السنة وهي ظاهرة صحية وتصحيح للأسعار حيث التنافس مطلوب بسوق العقار.
كما توقعوا زيادة حجم التسهيلات من الملاك للمستأجرين مثل إعطائهم شهر مجاني في ظل هذا التنافس بالسوق، لافتين إلى وجود عروض شهر لجذب المستاجرين.
واعتبر الخبراء ما يحدث من انتعاش سوق الايجارات عملية تصحيح حيث شهدت سوق العقار السنوات القليلة الماضية عشوائية كبيرة من تقسيم للمباني والشقق وتأجير الملاحق والمساحات الضيقة والتلاعب في عدادات الكهرباء وما صاحبها من مشاكل وأتوقع ان تنتهي بعودة السوق إلى وضعه الطبيعي والاَن من يمتلك شقق واسعة وتشطيبات جيدة سيفرض نفسه في السوق وسيكون الطلب على هذه النوعية كبيراً فقد أصبح المستأجر يختار من كثرة المعروض ما هو افضل وسيبتعد عن المساحات الضيقة في استقرار الاسعار.
وتوقعوا ان يشهد النصف الثاني من العام الجاري أسعاراً مثالية في الشقق والفلل بصورة غير مبالغ فيها وفي نفس الوقت لن تكون رخيصة ولكنها في المتوسط، فالشقق ذات المساحات الجيدة والتشطيب الجيد سيكون ايجارها ما بين بين 6000 إلى 8000 حسب عدد الغرف ومفروشة أو بدون فرش وفي نهاية السنة ستكون ارخص أيضاً بحدود 20% تقريبا، اما الفلل فستكون ما بين 14000 إلى 18000، وستنخفض الاسعار خارج العاصمة في حدود 20% بحد أدنى.
ويقول رئيس جمعية المهندسين القطريين المهندس أحمد جولو: الأزمة المالية العالمية والتي بدأت في الولايات المتحدة الأمريكية وبعدها أوروبا وتأثرت بها دول الخليج انعكست آثارها على السوق العقاري فانخفضت أسعار الوحدات العقارية السكنية والفلل وأتوقع أن تنخفض الفلل التي كانت في السابق تصل إلى 30.000 ريال إلى 22.000 أو 20.000، وأعتقد أن هذا النزول سيصحبه نزول أخر بعد فترة وذلك من تبعات نفس الأزمة.
وأضاف: البنوك كانت في السابق تعطي سيولة كبيرة للتجار لشراء العقارات والوحدات ومواد البناء المختلفة لكن ألان الأمر اختلف، لأن البنوك في الفترة الحالية متحفظة على إعطاء المستثمرين سيولة كبيرة خاصة في ظل الأزمة الحالية، وفي ظل ما طرحناه من أمور فإنه ومن المفترض أن يحاول المالك أن يعوض خسارته بتأجير سكنه حتى لو اضطر أن يخفض من قيمة العقار الذي كان يطلب فيه السعر المرتفع.
وفيما يتعلق بسعي الكثير من التجار إلى تأجير وحداتهم السكنية إلى الشركات، أرجع جولو ذلك إلى أن التعامل مع الشركات أسهل ويحفظ حقوق الطرفين بمرونة وسهولة كبيرة، لأن الكثير من الملاك يعتقد أنه إذا قام بتأجير عمارته لشركة فإنه سيضمن العديد من البنود التي ستنفذ منها أخذ ثمن الايجار أول الشهر وفي موعد التسديد وفي المقابل قد يتأخر المستأجر غير المعروف السداد، وقد يكون لديه أولاد وندخل في موضوع أخر وهو الصيانة الدورية للعمارة أو الشقة وكيف يمكن أن يحافظ عليها المستأجر بشكل أكبر.
وأضاف جولو: أتمنى ألا تستمر الأزمة كثيراً لأن استمرارها مشكلة ليس فقط على المالك بل على المستأجر أيضاً، واستمرارها ليس في صالح أحد الأطراف، كما أن الكثير من المقيمين يسعون أن يجلبوا عائلاتهم ولكن في ظل أسعار مناسبة ومعقولة بعيداً عن الأسعار الجنونية.
ويقول المهندس فلاح فايز مطر- مدير عام الدار للعقارات كان المسثمر في السابق يعقد أمله في تبني مشاريعه العقارية على السيولة المقدمة من البنوك والتسهيلات البنكية التي تمنحها المؤسسات الأخرى والوضع خلال الفترة من 2000- 2008 كان في حالة ممتازة وكان الوضع الاستثماري العام في المنطقة جيداً أما بعد الأزمة العالمية في سبتمر 2008 اختلف الوضع وارتفعت تكلفة البناء بشكل كبير على المستثمرين.
ويشير المهندس فلاح إلى أن التكلفة على المالك مرتفعة فإذا كانت الشقة غرفتين تكلف المالك ما بين 600.000 إلى 700.000 لإنشاء المتر المربع وممكن تزيد هذه النسبة إذا كان التشطيب متميزاً خاصة في الأماكن التي يكثر بها الفلل السكنية عالية الجودة، وبناء على ما تقدم فإن المالك يبحث على أن يصل الربح إلى 10% كحد أدنى كعائد سنوي ثابت.
ويضيف: أن ما زاد هذا الأمر تعقيداً هو ارتفاع نسبة التأجير من الباطن بنسبة كبيرة جداً حيث يسعى المالك أن يؤجر بعقد طويل الأمد من 5 إلى 7 سنوات بعقد ثابت ثم يقوم شخص آخر أو مؤجر آخر بتأجير العقار وبالطبع بسعر مرتفع حتى يعوض خسارته وفي النهاية المتضرر الأكبر في كل هذه العملية هو المستأجر الذي أعتبره يدفع للاثنين المالك الحقيقي والمؤجر الذي يؤجر بالباطن.
وأشار إلى إن التوجه السابق للبناء كان مركزاً على البناء لذووي الدخل المرتفع والإبتعاد عن البناء لذووي الدخل المحدود حيث أن المشاريع الكبيرة التي أقميت وجهت لذوي الدخل المرتفع مثل مشروع اللؤلؤة وغيرها الكثير من المشاريع التي لم تراع ذوي الدخل المحدود، وإذا ما تمت المقارنة بين هذه المشاريع الكبيرة والمشاريع الموجهه للفئات المحدودة الدخل مثل مشروع بروة وجدنا أن المقارنة كبيرة.
ويقول رجل الأعمال أحمد الخلف هناك مؤشرات لانخفاض الأسعار لكن ما زال هناك الكثير من الملاك المتمسكين بأسعارهم القديمة التي تم تعد تحتمل لأن الوضع الان اختلف عن ما كان به في السابق، ويجب أن يكون هناك وعي من قبل الملاك لهذا الموضوع.
ويضيف الخلف العرض زاد والطلب قل وهذا الأمر بحد ذاته يخفض من قيمة العقار فالعملية الشراء فيها عرض وطلب، يجب أن نحاول أن نمشي الدورة الاقتصادية للبلد فعندما يتم تخفيض الإيجارات والعازب يجلب عائلته ستقل المشاكل الإجتماعية وسيحل الكثير من المشاكل الاقتصادية.
يرى محمد صادق أن القطاع العقاري في قطر سيشهد انخفاضا متوقعاً الفترة المقبلة حيث أن هناك زيارة في العرض تقابلها قلة في التأجير والشراء، مما سيدفع كثيراً من الملاك إلى تخفيض نسبة أو قيمة عقاراتهم سواء كان هذا العقار للبيع أو الإيجار.
ويضيف وبشكل عام فإن السيولة التي كانت في السابق تمنح للملاك وأصحاب العقارات أو حتى الملاك الجدد (الراغبين في شراء وحدة سكنية) انخفض مستواها بشكل كبير وانعكس ذلك على أسعار العقارات وأسعار الأراضي، وقد يملك بعض الملاك وحدات سكنية أو إدارية معينة ويقوم بعد ذلك بإنشاء أخرى وفي هذه الحالة محتاج لسيولة تساعده في إكمال مرحلة البناء والتي تحتاج إلى سيولة عالية كثير من البنوك أصبحت تتراجع عن تقديمها وذلك بسبب الأزمة المالية العالمية، لذا وفي ظل كل تلك المؤشرات أتوقع أن يقوم الكثير من الملاك إلى مواكبة السوق بتخفيض الأسعار.
ويتوقع مهند راجي أن تكون نسبة الانخفاض في الايجارات طفيفة حيث أن جميع الملاك قد تكلفوا كثيراً في قيمة بناء الفلل أو العمارات فعندما قاموا في البناء وطبعاً نتكلم هنا عن البناء الجديد كانت التكلفة مرتفعة لذا من الطبيعي أن يعوض خسارته وكيف يعوضها من خلال المستأجرين، ولكن الأهم هل هناك هذا المستأجر الذي يريد أن يأخذ السعر المناسب له وليس فقط السعر المناسب له بل إنه يريد أن يمشي مع السوق الذي يفرض على المالك أن يراعيها.
ويقول فيصل إفهيد إن فرصة انخفاض أسعار العقارات باتت قريبة جداً، فبعد إرتفاع غير مسبوق شهده السوق العقاري أتوقع أن تعود الأسعار إلى معدلاتها الطبيعية ولا أتوقع أن يكون هناك انخفاضاً حاداً لأن المالك يريد أن يعوض خسارته، فهو عندما قام ببناء عمارته أو شقته كان للهدف المادي ولتعويض خسارته من خلال التأجير الذي يعود عليه بعائد سنوي أو شهري يستطيع أن يعوض فيه خسارته.
ويضيف: الطفرة الحالية التي تشهدها دولة قطر ستساعد على تخطى الأزمة المالية العالمية من خلال رؤى واضحة وسديدة وضعها حضرة صاحب السمو الشيخ حمد بن خليفة آل ثاني حفظه الله، لذا سيحصل تغير في الموقف العقاري القطري ولكن بهدوء وأتمنى دائماً أن يكون المالك والمستأجر مستفيدين وليس واحداً على حساب الأخر.
ويشير حسن ميرزا إلى أهمية أن تشمل الخطط المستقبلية لإنعاش السوق العقاري إنشاء عمارات ووحدات سكنية للفئات المختلفة.
وأضاف: المضاربات التي شهدها السوق في الفترة الماضية ساهمت في زيادة عرض الوحدات السكنية، كما أن المشروعات الكبيرة التي أعلن عنها من قبل وفي مقدمتها مشروع بروة السكني الذي يراعي محدودي الدخل ساهمت في انخفاض أسعار الوحدات السكنية المؤجرة.

قانون رقم (2) لسنة 2007 بنظام الإسكان
قانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات
قانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قرار مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية
قانون الإيجارات و ترويض سوق العقارات
إيجارات العقارات في الدوحة مرشحة للتراجع
محمد ألنعيمي: مطلوب تشريعات جديدة لتنظيم سوق العقارات
انخفاض ملحوظ في إيجارات العقارات