جريدة الراية - الإثنين11/1/2010
م
طرد
مستأجري العقارات بعد 14 فبراير دون اللجوء للقضاء فهم خطأ
توقع أزمة في العقارات الإدارية والتجارية.. المحامي الزمان لـ الراية :
قطاع إيجار العقارات يمر بمرحلة انتقالية من النقص الشديد إلى التشبع
مطلوب حماية قانونية للتجار المستأجرين من تحكم الملاك فيهم
ليس من العدالة أن يفقد التاجر أمواله لمجرد أن عقد إيجار متجره انتهى
حوار - نشأت أمين:
حالة من الترقب الشديد تسود سوق العقارات حاليا لما قد يحدث بعد الرابع عشر من فبراير
القادم حيث تنتهي فترة التمديد القانوني للعقود الايجارية، وفقا لنص المادة 15 من قانون
ايجار العقارات رقم 4 لسنة 2008 الذي نص على ان ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المحددة
له، فإذا انتهت مدة العقد وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك
ودون اعتراض منه، اعتبر العقد مجدداً لمدة مماثلة وبذات شروطه". ونص في المادة السابعة
والعشرين وهذا هو الأهم أنه استثناء من أحكام المادة (15)" تمتد عقود الإيجار القائمة
في تاريخ العمل بهذا القانون لمدة سنتين تبدأ من 15/2/2008 وتنتهي في 14/2/2010 ما
لم يتضمن العقد مدة أطول أو رغب المستأجر في عدم التجديد بشرط أن يكون المستأجر شاغلاً
للعين المؤجرة". ومؤدى هذا النص الأخير أن المشرع قرر الامتداد لجميع عقود الإيجار
التي تخضع لقانون إيجار العقارات بحكم قانوني آمر من النظام العام، وهذا الامتداد القانوني
سوف ينتهي في 14/2/2010 والسؤال الذي يشغل بال الرأي العام القطري هو، هل سوف يجبر
المشرع القطري المؤجرين مرة أخرى وبحكم القانون على امتداد عقود إيجار عقاراتهم، أم
أن المشرع سوف يرفع يده عن فرض الحماية للمستأجرين تلك الحماية التي تمثلت في الامتداد
القانوني للعقود، وتجميد أجرة العقارات التي أبرمت عقودها اعتباراً من 1/1/2005 ولمدة
سنتين من 15/2/2008 وحتى 14/2/2010 بالنسبة لإيجار المساكن من شقق وفيلات سكنية ..
"الراية" التقت الخبير القانوني المحامي يوسف أحمد الزمان لإلقاء المزيد من الضوء على
ما يمكن أن يحدث بعد "14 فبراير" للكثير من العلاقات الإيجارية القائمة حاليا بين المؤجرين
والمستأجرين. -- في الرابع عشر من فبراير القادم تنتهي فترة التمديد القانوني للعقود
الايجارية، فهل يعني ذلك أنه بإمكان الملاك طرد المستأجرين أو إنهاء العلاقة الإيجارية
بمجرد حلول هذا الموعد؟ - مع الأسف هناك اعتقاد شبه راسخ لدى بعض المؤجرين المالكين
للعقارات أنهم يستطيعون بحلول يوم 14/2/2010 طرد وإخلاء المستأجرين من العقارات فوراً
وبدون اللجوء إلى القضاء، وهذا فهم خطأ تماماً لأنه على فرض أن المشرع لم يقرر تمديد
مدة الامتداد القانوني لعقود الإيجار السارية بعد يوم 14/2/2010 فإن المالك لا يستطيع
إخلاء المستأجر إلا بحكم قضائي نهائي وبات يعطي المالك الحق في إخلاء المستأجر من العين
المؤجرة، ولا يستطيع المالك أن يستعمل أي وسيلة لإخلاء المستأجر من العين دون حكم أو
قرار صادر من جهة مختصة بذلك وإلا اعتبر تصرفه ذلك مخالفا للقانون ويترتب عليه مسؤولية
مدنية تقع على المالك. وبالنظر إلى أن الكثير من العلاقات الايجارية أصبحت الآن خاضعة
للامتداد القانوني، وليست لعقود الإيجار، بمعنى أن القانون هو الذي يحدد مدتها على
هدي نص المادة 27 من قانون إيجار العقارات، فإنه في حالة ما إذا رأى المشرع عدم تجديد
مدة الامتداد القانوني الواردة بالمادة 27 من قانون إيجار العقارات فإن الحاجة تدعو
إلى صدور أداة تنظيمية لوضع الحلول والضوابط التي تحدد التزامات المستأجرين والمؤجرين
بعد انحسار قاعدة الامتداد القانوني عن عقود الإيجار، وإلا فإنه من المتوقع حدوث الكثير
من الإشكاليات والمنازعات القانونية في هذا الصدد. -- كيف ترى تأثير التمديد على أسعار
الايجارات السائدة في السوق حاليا؟ - من واقع الدراسات والتقارير والإحصائيات التي
تنشر فإن إيجارات المساكن بجميع أنواعها أخذت في الهبوط ووفقاً لبعض الدراسات التي
نشرت فإن هناك أكثر من خمسة آلاف وحدة سكنية سوف تعرض في السوق العقاري قريباً مما
سوف يزيد المعروض من العقارات السكنية وهو ما سوف يترتب عليه حتماً هبوط جديد في أجرة
هذا النوع من العقارات وفي اعتقادي الخاص بأن الأزمة في تزايد فيما يتعلق بالمعروض
من العقارات التجارية والإدارية في مركز المدينة التجاري ما لم تؤجل عمليات الهدم والتطوير
في وسط المدينة أو تنشأ مراكز تجارية وأسواق جديدة . يؤيد ذلك أن زيادة عدد المساكن
مثل الفلل في الأحياء السكنية في الاستخدامات التجارية والإدارية داخل تلك الأحياء
السكنية قد سبب إزعاجاً للقاطنين في هذه الأحياء وتشويهاً لهذه الإحياء التي انتشرت
فيها صالونات التجميل النسائية ومحلات المساج والمكاتب مثل منطقة دحيل السكنية. وبشكل
عام فإن قطاع إيجار العقارات يمر في الوقت الحالي بمرحلة انتقالية من النقص الشديد
في المعروض من العقارات الذي كان سائدا خلال السنوات 2006 الى 2008 إلى حالة أو مرحلة
التشبع وتبرز في هذه المرحلة الانتقالية عدة خصائص منها أننا أصبحنا أمام وفرة حقيقية
وتشبع في قطاع العقارات السكنية من شقق وفلل بكافة الأحجام والمواصفات، يقابل ذلك في
الوقت ذاته نقص في العقارات المستخدمة في القطاعات التجارية من محلات ودكاكين ومعارض
تجارية ومكاتب إدارية خاصة في وسط السوق. - على ضوء الوضع السائد حاليا في سوق العقارات..
هل ترى أن الأمر سوف يحتاج إلى أي تدخل تشريعي من جانب الدولة؟ - باستقراء الواقع الذي
يشهده سوق إيجار العقارات السكنية في قطر من شقق وفيلات سكنية فإن الحاجة قد تنتفي
على ضوء التقارير والإحصائيات لتدخل المشرع بقواعد استثنائية لفرض الامتداد القانوني
على هذه العقود أو تقييد حق المؤجر في الأجرة ومن الممكن تبعاً لذلك خضوع هذه العقود
للقواعد العامة في القانون.. أما بالنسبة لسوق العقارات التجارية خاصة المحلات والمعارض
والدكاكين التجارية والمكاتب الإدارية بجميع أنواعها فإن هذا النوع من العقارات ما
زال في اعتقادنا يعاني من قلة العرض وزيادة الطلب، بل ان المحلات التجارية أصبحت نادرة
في جميع المناطق والمستأجرون لهذه المحلات ما زالوا بحاجة إلى الحماية القانونية من
تعسف بعض الملاك وفرض زيادات في أجرة هذا النوع من العقارات التي قد تتسبب في أضرار
اقتصادية واجتماعية. --هل يعني ذلك أنه يجب وضع قواعد خاصة تحكم الأماكن المؤجرة لأنشطة
تجارية؟ - بالفعل فإن معظم التشريعات المقارنة تخضع الأماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري
أو صناعي أو حرفي أو مهني لقواعد تختلف كلياً عن القواعد التي تطبق على الأماكن المؤجرة
للسكنى بحسب أن هذه الأنشطة تحتاج إلى حماية، كما وأن الدافع إلى ذلك هو حرص الدولة
والمشرع على استمرار الرواج التجاري متمثلاُ في عدم توقف الاستثمار التجاري في حالة
ما إذا انتهت عقود إيجار هذه الأماكن واضطر المستأجر إلى إخلائها والتنقل بين عدة عقارات
ما يفقد هذه الأنشطة والمهن الاستمرارية ويؤثر حتماً على النشاط الاقتصادي العام للدولة.
لذلك عمدت الكثير من التشريعات إلى فرض الامتداد القانوني لعقود إيجار هذه الأماكن
حتى إلى ما بعد وفاة المستأجر لصالح ورثته أو شركائه .. ووفقاً لنص المادة 36 من قانون
التجارة القطري فإن المتجر هو محل التاجر والحقوق المتصلة بهذا المحل ويشتمل المتجر
على مجموعة من العناصر المادية وغير المادية وهي بوجه خاص البضائع والأثاث التجاري
والآلات الصناعية والاتصال بالعملاء، والعنوان التجاري، وحق الإيجار والعلامات والبيانات
التجارية .. الخ، ومعلوم أن جميع تلك العناصر والمقومات يضمها في الغالب الأعم المكان
الذي يمارس فيه التاجر مهنته إذ من خلاله يتصل به عملاؤه وتترعرع فيه وتتكون سمعته
التجارية وعنوانه، ويُعرف معظم التجار من خلال محالهم ودكاكينهم، وهذه المقومات والعناصر
هي في حقيقتها أموال منقولة معنوية ولها قيمة، تباع وتشترى بمبالغ كبيرة ويقع عليها
حق الرهن كل ذلك وفقاً لما تضمنه قانون التجارة في المواد من 36 إلى 73. -- ولماذا
يجب أن يختص المشرع عقود إيجار المحال التجارية بتقرير الامتداد بقوة القانون؟ - معظم
التشريعات تحرص على ذلك حماية للتاجر وأمواله المعنوية التي اكتسبها على مدار السنين
بجهده وعرقه، لأنه ليس من العدالة أن يفقد التاجر جميع تلك الأموال لمجرد أن عقد إيجار
متجره أو دكانه ينتهي في وقت معين وبانتهاء مدة هذا العقد يتمكن منه المؤجر مالك العقار
الذي قد يفرض عليه شروطا قاسية لاستمراره في مزاولة نشاطه التجاري، الأمر الذي نرى
معه ضرورة أن يبقى الامتداد القانوني لعقود الإيجار التي محلها أماكن لمزاولة نشاط
تجاري أو صناعي أو حرفي أو مهني، وفي اعتقادي الخاص أنه مع عدم وجود حماية قانونية
لهذه العقود بتقرير امتداد مدتها القانونية، فإن الكثير من السلبيات سوف تلحق بالنشاط
التجاري في البلاد وقد أعطى القانون المدني القطري في المادة 621 التاجر الذي يستأجر
عقاراً أنشأ به مصنعاً أو متجراً واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر
جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضماناً
كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق. ومؤدى هذا النص أن المشرع القطري أجاز لمستأجر
المحل التجاري أن يبيع المحل التجاري أو الصناعي وفقاً لشروط معينة بالرغم من معارضة
المالك حرصاً من المشرع على استبقاء الرواج التجاري متمثلاً في عدم توقف الاستثمار
الصناعي أو التجاري في حالة اضطرار صاحبه للتوقف عنه فأباح المشرع للمستأجر التنازل
عن هذا المحل للغير مقابل ثمن يتفق عليه. لذلك فإنه من وجهة نظري فإن الأمر يحتاج إلى
ضمانة قانونية يضمن بموجبها المشتري للمحل التجاري البقاء والاستمرار في الانتفاع بالعين
المؤجرة حسبما يشاء طالما أنه يقوم بالتزامه تجاه مالك العقار ولا يتأتى ذلك إلا بتقرير
الامتداد القانوني لعقود إيجار المحال التجارية على النحو الذي سلف بيانه، لأنه ليس
من العدالة أيضاً أن يشتري فرد ما محلاً تجارياً ويدفع مقابلا له ثمناً كبيراً ثم بعد
عدة شهور ينتهي عقد إيجاره ولا يقبل المالك تجديد عقد إيجار محله ويترتب على ذلك خسارة
كبيرة يتكبدها المشتري للمحل التجاري. - وما هي الآثار السلبية المترتبة على عدم تقرير
الامتداد القانوني لتلك العقود ؟ - من المؤكد والثابت أن هناك العشرات بل والمئات من
التجار قاموا بشراء محلات تجارية وسددوا مئات الآلاف من الريالات كبدل خلو رجل كما
أقاموا في هذه المحلات ديكورات وأعمالا وأثاثا وأجهزة إتصالات كلفتهم أيضاً آلاف الريالات
ومعظم عقود إيجار هؤلاء التجار المستأجرين سنوية ومحددة المدة، فإذا لم تكن هناك أداة
تشريعية وقانونية تقرر الامتداد القانوني لهذه العقود بعد 14/2/2010 فإن أضراراً مادية
ومعنوية كبيرة سوف تلحق بأصحاب المحال التجارية بجميع أنواعها ذلك أن أصحاب هذه العقارات
لن يترددوا في طلب إنهاء عقود إيجار هذه المحلات أو مطالبة المستأجرين بزيادة الأجرة
والتي غالباً ما تكون عالية، الأمر الذي نرى معه أن هؤلاء التجار وأصحاب المحال التجارية
بجميع أنواعها بحاجة ماسة إلى الحماية القانونية بتقرير امتداد عقود إيجار الأماكن
التي يمارسون فيها تجارتهم امتداداً قانونياً، وإلا فإن هناك الكثير من الأضرار التي
سوف تلحق بهم ما سوف ينعكس حتماً على الاقتصاد بوجه عام في الدولة لا سيما التضخم في
الأسعار وتقديم الخدمات لأن التجار في حالة فرض زيادات كبيرة عليهم مقابل إيجار محلاتهم
ومكاتبهم فإنهم لن يترددوا في زيادة أسعار السلع والخدمات التي يقدمونها للجمهور والمستهلكين.
-- وماذا عن الإيجابيات التي سيجنيها المجتمع من وراء إقرار التمديد القانوني ؟ - القائمون
بالأعمال التجارية والصناعية والمهنية المختلفة في الدولة معظمهم من المستأجرين لعقارات
مملوكة لغيرهم، كما وأن بعض هؤلاء لديهم عقارات تجارية وإدارية يقومون باستثمارها بتأجيرها
للغير وفي الوقت ذاته يقومون بالانتفاع وباستئجار عقارات تجارية وإدارية من الغير،
بمعنى أن أصحاب الأملاك العقارية والتجارية والإدارية هم مؤجرون ومستأجرون أيضاً، ونحن
جميعاً وغالباً ما نكون مؤجرين ومستأجرين لعقارات في الوقت ذاته وما أود التأكيد عليه
هو أن فرض الحماية القانونية بامتداد عقود إيجار العقارات التجارية سوف يستفيد منه
الجميع سواء المستأجرين أو أصحاب العقارات أنفسهم لأنهم في غالب الأحوال هم أنفسهم
يقومون باستئجار بعض محلاتهم ومكاتبهم من الغير وسوف تحميهم قاعدة الامتداد القانوني
لعقود إيجارهم. خلاصة القول أن فرض قاعدة الامتداد القانوني لعقود إيجار العقارات المخصصة
للأعمال التجارية والإدارية والمهنية سوف يستفيد منها الجميع من أفراد المجتمع سواء
من التجار بجميع فئاتهم وكافة الأنشطة التجارية والإدارية من محلات تجارية وشركات مقاولات
وبنوك وشركات تأمين وشركات تجارية ومطاعم والمكاتب الهندسية والعيادات الطبية ومكاتب
المحاماة وكافة الأنشطة التجارية كما وأن المستهلك ومتلقي الخدمات المختلفة سوف يستفيد
من ذلك باستقرار النشاط التجاري واستمراره دون عوائق. لذلك أعتقد انه يتعين إضافة مادة
قانونية إلى قانون إيجار العقارات المعمول به بحيث تتناول تقرير الامتداد القانوني
لعقود إيجار الأماكن التي يزاول بها نشاط تجاري أو مهني أو حرفي.