قطر - جريدة الشرق
- الأحد 30 شعبان 1432 الموافق31 يوليو 2011
أكدوا أنه سيمنع
الطفيليين من دخول السوق..
وسطاء وخبراء: قانون تنظيم السمسرة.. يقضي على عمليات النصب العقاري
المسلماني: القانون
يحد من الدخلاء ويضمن العدالة لجميع المتعاملين في السوق
الشيب: لابد من تحديد قيمة العمولة في اللائحة التنفيذية لمنع وقوع أي مشاكل
الجاسم: القانون لم يلزم المالك بالتعامل مع وسيط عقاري واحد لتنفيذ عملية البيع
مطر: القانون جيد.. وبعض المواد تحتاج لتحديد أكثر في اللائحة التنفيذية
حسام سليمان:
رحب خبراء عقاريون بإصدار القانون رقم (13) لسنة 2011 بتنظيم مزاولة أعمال الوساطة
العقارية. وأكدوا أن إصدار القانون من شأنه أن يقضي على عشوائية المكاتب العقارية
وكثرة الوسطاء غير المرخصين، وأكدوا أن الفترة الماضية شهدت العديد من التجاوزات
التي ارتكبها الدخلاء على مهنة الوساطة العقارية. مشيرين إلى ان تعدد حلقات الوساطة
غير الشرعية كان السبب الرئيسي في ارتفاع أسعار العقارات بنسب كبيرة للغاية وكذلك
ارتفاع القيم الإيجارية إلى حدود لم يكن يتصورها أحد وهو الأمر الذي كان له العديد
من التأثيرات السلبية على المواطنين والمقيمين على حد سواء. وأعرب الخبراء عن
ارتياحهم للنصوص الواردة في القانون الذي أصدره سمو الشيخ تميم بن حمد آل ثاني نائب
الأمير ولي العهد أمس الأول وقالوا ان القانون سوف يساهم بشكل كبير في تنظيم مهنة
الوساطة وتحديد إطار عمل الوسطاء والمكاتب العقارية وحماية حقوقهم والعمل على
توعيتهم بكل ما يسن من أنظمة وقوانين هذا بالإضافة إلى حماية حقوق المتعاملين في
هذا القطاع. وشددوا على ضرورة تطبيق القانون بكل صرامة بالشكل الذي يحقق ويكفل
العدالة بين جميع المتعاملين من وسطاء ومستثمرين، كما شددوا على ضرورة تعاون كافة
الأطراف من ملاك وسماسرة وجهات معنية للحد من السلبيات والمعوقات وذلك من خلال بث
المزيد من الثقة والطمأنينة لجميع الأطراف المتعاملة بالسوق العقارية، فضلا عن
تحقيق التنسيق مع الجهات الرسمية وذات العلاقة بهدف تنمية وتطوير القطاع العقاري.
في البداية رحب خليفة المسلماني خبير ومثمن عقاري بإصدار القانون رقم (13) لسنة
2011 بتنظيم مزاولة أعمال الوساطة العقارية، وقال ان القانون جيد وسوف يخدم
المستثمر والمطور والمالك والمشتري، مشيرا إلى ان جميع المتعاملين في السوق العقاري
سوف تحكمهم ضوابط ومعايير تحفظ الحقوق وتحقق العدالة والشفافية بين الجميع. وأكد ان
قصر التعامل في مجال السمسرة العقارية من شأنه ان يتيح للمتخصصين والخبراء فقط
التعامل في هذا القطاع.
وأكد المسلماني أن مهنة الوساطة العقارية قبل صدور هذا التشريع كانت مهنة من لا
مهنة له ولذلك كنا نرى العديد من الأشخاص يمارسون مهنة الوساطة العقارية والإعلان
عن بيع العقارات أو تأجيرها دون حيازتهم للتراخيص المناسبة من الجهات المعنية. وقال
إن العشوائية التي تكتنف مهنة الوساطة العقارية لها العديد من الآثار السلبية على
السوق العقاري بشكل خاص وعلى الاقتصاد الوطني بشكل عام، كما أن لجوء بعض الدخلاء
إلى الاحتيال والنصب في بعض الأحيان يسيء إلى المهنة والى العاملين فيها.
وقال إن القانون سوف يحد كثيرا من عمل الدخلاء والمتطفلين على مهنة الوساطة
العقارية، مشيرا إلى أن هؤلاء لا يمتلكون الخبرة الكافية فضلا عن عدم وجود مكتب أو
عنوان أو مرجع يمكن العودة له عند الحاجة وهذا ما يؤدي في كثير من الأحيان لارتكاب
العديد من جرائم النصب والاحتيال، مشيرا إلى أنه في كثير من الأحيان لا يتمكن
المستأجر أو المشتري من الرجوع على السمسار في حال الحاجة أو وجود مشكلة ما سواء في
عملية التسجيل أو غير ذلك.
إيجابيات القانون
ويؤكد المسلماني أن وجود قانون ينظم قطاع السمسرة العقارية سوف يقضى على العديد من
السلبيات وعلى رأسها وضع حد لمحاربة عمليات المضاربة غير المبررة في أسعار
العقارات، مشيرا إلى ان العاملين في هذا القطاع لديهم الخبرة الكافية عن أسعار
الاراضي والعقارات في كل مكان في قطر ولذلك سوف يمنع القانون الجديد دخول المزيد من
الوسطاء الذين يقومون بالمزايدة على الاسعار دون مبرر منطقي لاغراء الملاك بالتعامل
معهم. وأكد أن الدخلاء على مهنة السمسرة العقارية كان لهم دور رئيسي في رفع الأسعار
بسبب كثرة عددهم، مشيرا إلى أن همهم الأول هو الحصول على العمولة بغض النظر عن
القيمة الحقيقية للعقار، مستغلين في ذلك حاجة الناس للسكن.
وأشاد الخبير العقاري بالنصوص الواردة في القانون، مؤكدا ان هذا ما كان يطلبه
العاملون الشرعيون في مجال السمسرة العقارية. وأشار إلى ان القانون وضع نصوصا جيدة
على رأسها أن يكون مكتب السمسرة العقارية مرخصا وان يكون صاحب الترخيص قطري الجنسية
بالإضافة إلى ضرورة أن يكون حسن السيرة والسلوك وألا يكون محكوما عليه في جناية أو
جنحة مخلة بالشرف والأمانة، كما اشترط ألا يقل عمره عن 18 عاما. وأشاد الخبير
العقاري بتشديد مشروع القانون على حظر ممارسة المهنة لمن ليس لديه ترخيص واكد ان
العقوبة المقترحة تعتبر جيدة ورادعة في نفس الوقت.
مشاكل قضائية
ورغم كل ما سبق انتقد المسلماني عدم النص في القانون صراحة على نسبة العمولة التي
يجب أن يحصل عليها مكتب السمسرة بعد تنفيذ عملية البيع وقال ان المادة 13 من
القانون نصت على أن "يحدد أجر الوسيط العقاري بالاتفاق، وإلا جاز للمحكمة عند
المنازعة أن تحدد الأجر، وفقاً لما يقرره العرف، وتبعاً لأهمية العمل وما بذله
الوسيط من جهد واستغرقه من وقت"، مؤكدا ان ترك موضوع العمولة دون تحديد قد يؤدي إلى
الدخول في مشاكل قضائية لا حصر لها. ولذلك يطالب بضرورة تحديد العمولة في اللائحة
التنفيذية للقانون. ويقترح أن تكون نسبة العمولة 4 % من قيمة الصفقة إذا كانت
تتراوح ما بين 100 ألف و5 ملايين ريال و3 % إذا تراوحت قيمتها ما بين 5 و10 ملايين
ريال على أن تخفض إلى 2% إذا تراوحت قيمة الصفقة ما بين 10 و50 مليون ريال لتصبح
1.5 % في الصفقات التي تزيد على 50 مليون ريال وتقل عن 100 مليون ريال وفي حالة
زيادة القيمة عن 100 مليون ريال تكون العمولة 1 %، مشيرا إلى ان شركات التطوير
العقاري تحصل على عمولة قيمتها 5 % بغض النظر عن قيمة المشروع. واختتم كلامه بالقول
ان القانون لن ينجح إلا من خلال التعاون التام بين الجهات المعنية مثل ادارة
التخطيط العمراني وإدارة التسجيل والتوثيق العقاري التابعة لوزارة العدل مع الوسطاء
المرخصين لمنحهم كافة البيانات والخرائط التي تساعدهم على ممارسة عملهم بكل شفافية
وعدالة.
الوقت المناسب
ومن جانبه أكد محمد الشيب صاحب شركة البراحة للعقارات اننا كوسطاء وعاملين في هذا
المجال كنا ننتظر هذا القانون على أحر من الجمر. وقال: لقد بحت اصواتنا ونحن نطالب
بتشريع يقنن مهنة السمسرة العقارية وعدم ترك القطاع مشاعا يعمل فيه كل من هب ودب.
وأكد ان القانون جاء في الوقت المناسب وسوف يسهم في تنظيم السوق العقاري معتبرا
إياه مكرمة أميرية سوف تساهم في تنشيط السوق العقاري وتنظيم التعاملات فيه.
وأضاف الخبير العقاري أن أي انسان قبل صدور القانون كان في استطاعته ان يمارس
السمسرة العقارية بكل سهولة ويسر لكونه لا يحتاج أكثر من تليفون وسيارة وشبكة
معقولة من العلاقات ليبيع ويشتري ويضارب دون ان يمنعه أحد، واضاف في كثير من
الأحيان وفي كثير من الدوائر أو المؤسسات كنا نرى موظفين يقومون بممارسة هذا النشاط
غير الرسمي، ويعلنون عن العقارات الموجودة لديهم ويقومون بالكثير من الصفقات خلال
عملهم لأن العمل في مجال الوساطة العقارية لم تكن تحكمه ضوابط أو معايير ثابتة.
وقال ان الوسطاء المعتمدين لديهم مقرات ومكاتب مرخصة وموظفون وعليهم التزامات
ورواتب وفواتير كهرباء وماء وتليفونات ورغم ذلك يأتي الوسطاء غير الشرعيين والدخلاء
على المهنة ليمارسوا عملهم من الباطن ويرتكبوا العديد من جرائم النصب والاحتيال.
وأكد ان القانون من شأنه ان يمنع كل هؤلاء من العمل فمن اراد ان يمارس المهنة عليه
ان يحصل على ترخيص، مشددا على أن القانون سوف يعطي كل ذي حق حقه.
ضرورة الرقابة
وقال: إن العقوبات المنصوص عليها في القانون تعتبر رادعة، ولكن تحتاج إلى تطبيق
صارم لتنفيذها، مشدداً على ضرورة الرقابة على كافة المكاتب والعاملين في السوق
لضمان فعالية القانون في منع دخول الوسطاء غير الشرعيين إلى السوق. وأكد أن نصوص
القانون واضحة وصريحة، وهو الأمر الذي يحقق ويكفل العدالة بين جميع المتعاملين من
وسطاء ومستثمرين. وقال الخبير العقاري: إن العشوائية التي تحكم سوق الوساطة
والسمسرة احد الأسباب الرئيسية لارتفاع الاسعار نتيجة للمضاربة الشديدة من قبل
الوسطاء غير الشرعيين على العقارات. واكد أن القانون الجديد سوف يساعد على تثبيت
الأسعار ويمنع بشكل كبير أي شكل من أشكال التلاعب والمضاربة.
ورغم ترحيب محمد الشيب بمعظم نصوص القانون فإنه يرى ضرورة تحديد قيمة العمولة في
اللائحة التنفيذية للقانون حتى تكون كافة الامور واضحة وبالشكل الذي يمنع الدخول في
خلافات قضائية بين الملاك ومكاتب السمسرة العقارية. ويقترح ان تكون العمولة 3 % من
قيمة الصفقة إذا كان المبلغ أقل من مليون ريال على ان تكون العمولة 2 % إذا تراوحت
قيمة الصفقة ما بين مليون و10 ملايين ريال، ويقترح ان تكون العمولة 1 % فقط إذا
زادت قيمة الصفقة عن 10 ملايين ريال.
منع الدخلاء
ومن جانبه رحب المهندس يوسف الجاسم خبير عقاري بإصدار قانون تنظيم مهنة السمسرة.
وقال: إن القانون جاء في وقته تماماً، خاصة بعد تزايد عدد شركات ومكاتب تسويق
العقارات في قطر وأصبح التسويق العقاري استثماراً مضموناً لكبرى الشركات، مضيفا: إن
وجود هذا القانون سوف يحدد العلاقة القانونية بين جميع الأطراف، سواء ما يتعلق
بالواجبات والحقوق، والالتزامات والعقوبات.
وأضاف: إن القانون من شأنه أن يحد كثيرا من عمل الدخلاء في هذه المهنة، مشيرا إلى
أن القانون سوف يضمن تنظيم مهنة الوساطة وتحديد إطار عمل الوسطاء والمكاتب العقارية
وحماية حقوقهم والعمل على توعيتهم بكل ما يسن من أنظمة وقوانين، هذا بالإضافة إلى
حماية حقوق المتعاملين في هذا القطاع الحيوي، وأشار إلى أن القانون جاء ليحقق
مطلباً رئيسياً لأصحاب المكاتب المرخصة ويمنع عمل الدخلاء في هذه المهنة الحيوية.
صرامة وحزم
وقال قبل صدور القانون: كان هناك العديد من الحلقات أو الثغرات التي سوف يواجهها
القانون بكل صرامة وحزم، وعلى رأسها منع ممارسة المهنة إلا من قبل مكاتب الوساطة
المعتمدة والمرخصة من قبل الجهات المعنية. وأكد أن دخول فئات غير محترفة إلى هذه
المهنة أدى إلى تعدد الوسطاء بين المالك والمستأجر، الأمر الذي أدى أولا إلى ارتفاع
مبالغٍ فيه في أسعار الإيجارات، هذا بالإضافة إلى إحداث ضغوط رهيبة على الخدمات
والمرافق نتيجة لعمليات التقسيم والتأجير من الباطن، ويختتم كلامه بالقول: هناك
جزئية لم يتطرق لها القانون وقد تؤدي إلى العديد من المشكلات، حيث إنه لم ينص على
ضرورة إلزام المالك بالتعاون مع مكتب عقاري واحد خلال مدة معينة، وهو ما يعني
إمكانية ان يلجأ المالك إلى أكثر من مكتب في آن واحد وهو الامر الذي سيؤدي الى
تهربه من دفع اجر أحد الوسطاء، ولن يملك الوسيط في هذه الحالة أي وثيقه تحفظ او
تمكنه من الحصول على حقه، ولذلك يشدد على قيام اللائحة التنفيذية بعلاج هذه الثغرة
من خلال إلزام المالك بالتعامل مع وسيط واحد خلال مدة زمنية معينة، فإذا لم ينجح
السمسار في إتمام عملية البيع يكون من حقه اللجوء إلى مكتب آخر، ويقترح المهندس
الجاسم إصدار نموذج عقد ابتدائي بين المالك والوسيط تحدد فيه مواصفات العقار وسعره
وقيمة العمولة والمدة المؤقتة للتعاقد، حتى لا يقوم المالك ببيع العقار بعيداً عن
السمسار للهروب من دفع العمولة.
ملاحظات
ومن جانبه يرحب المهندس فلاح مطر مدير عام شركة الدار للعقارات بصدور قانون لتنظيم
مهنة السمسرة العقارية، مؤكداً أن القانون من شأنه أن يقلل كثيراً من الوساطة
العشوائية، فضلا عن كونه يخدم مصالح البائع والمشتري، وكذلك المطور العقاري. وقال:
منذ فترة طويلة ونحن كخبراء وشركات الوساطة نطالب بسن تشريع ينظم مهنة الوساطة
العقارية، مشيراً إلى أن السوق العقاري شهد خلال الفترة الماضية تجاوزات كثيرة من
قبل الدخلاء على هذه المهنة، الأمر الذي تسبب في ارتفاع أسعار العقارات بنسب كبيرة
للغاية، وكذلك ارتفاع القيم الإيجارية إلى حدود لم يكن يتصورها أحد، وهو الأمر الذي
كان له العديد من التأثيرات السلبية على المواطنين والمقيمين على حد سواء.
وأكد أن السوق حالياً يعج بعدد كبير من الدخلاء على مهنة الوساطة العقارية الذين
يفتقدون إلى الخبرة التي تؤهلهم للعمل في هذه المهنة. وقال: لذلك كان من الضروري
وجود قانون ينظم هذه العملية ويضع لها الضوابط اللازمة للمحافظة على مهنة الوساطة
العقارية من جهة، وحماية الملاك والمستأجرين وجميع المتعاملين من الوقوع في مشاكل
الوساطة العقارية العشوائية من جهة أخرى.
وقال فلاح مطر: للأسف مهنة الوساطة العقارية باتت في الفترة الحالية مهنة مفتوحة
لجميع الأفراد باختلاف جنسياتهم ووظائفهم على اعتبار أنها نشاط لا يستلزم من وجهة
نظرهم أي تكلفة مادية أو رأسمال. وقال: إن هؤلاء يمارسون المهنة دون وجود خبرة
سابقة وهو الأمر الذي خلق نوعاً من البلبلة في السوق العقاري. وقال: إن هذه البلبلة
أسهمت بقصد أو بدون قصد في تخريب وتدمير سمعة الوساطة العقارية، مضيفا: لذلك نحن
الآن في أمس الحاجة لتشريع ينظم عملية الوساطة العقارية.
مجموعة نقاط
ورغم ترحيب فلاح مطر بكل ما ورد في القانون فإنه يقول: إن هناك مجموعة من النقاط
التي تجب معالجتها في اللائحة التنفيذية وهي التخفيف من حدة الإجراءات البيروقراطية
الكثيرة المنصوص عليها في المادة الثامنة، وقال: إن القانون كذلك لم يلزم المالك
بالتعامل مع مكتب عقاري واحد خلال مدة معينة، وبالتالي فإن المالك من الممكن أن
يتفق مع أكثر من مكتب للحصول على أعلى سعر وهو متأكد أنه لن يدفع العمولة إلا لمكتب
واحد، في حين أن المكاتب الأخرى لن تحصل على شيء رغم أنها بذلت جهدا كبيرا في
استخراج المستندات والشهادات المتعلقة بالعقار. ولذلك يطالب بإلزام المالك بالتعامل
مع سمسار واحد فقط خلال فترة زمنية معينة وفي حالة عدم التزامه بذلك يكون ملزما
بدفع مقابل مرضي للمكتب الآخر الذي بذل مجهوداً لإتمام علمية البيع.
بنود غير واضحة، وطالب اللائحة التنفيذية بتوضيح بعض البنود غير الواضحة التي ربما
تحتمل أكثر من تفسير، مشيرا إلى أن المادة 11 نصت على أنه "لا يجوز للوسيط العقاري
أو العاملين معه أو أقاربهم حتى الدرجة الثانية، أن يكونوا أطرافاً في أي من
التصرفات التي فُوض في التوسط لإبرامها"، وقال: لابد أن يتم تحديد الأقارب من
الدرجة الثانية على وجه الدقة. وقال: نفس الامر ينطبق على المادة 15 التي تنص في
بندها الثاني على معاقبة السمسار إذا أفشى سراً من أسرار الصفقات المفوض في
إبرامها، متى ترتب على ذلك ضرر لذوي الشأن"، وقال: ما هي طبيعة الاسرار التي يمكن
أن يعاقب عليها السمسار؟ مشددا على ضرورة توضيح هذه الجزئية في اللائحة التنفيذية.
قيمة العمولة
وانتقد فلاح مطر عدم النص صراحة في القانون على قيمة العمولة التي يحصل عليها
السماسرة، مؤكدا ان عدم النص على القيمة يمكن أن يؤدي إلى العديد من المشكلات، خاصة
انه على سبيل المثال لا يوجد عرف سائد يحدد نسبة العمولة التي يجب ان يدفعها المالك
للوسيط العقاري في عقود الايجار والاستئجار. ولذلك يقترح لحل هذه المشكلة وغيرها ان
يتم النص صراحة على قيم العمولة في اللائحة التنفيذية. وشدد على ضرورة إلزام إدارة
التسجيل بوزارة العدل بإصدار عقود تسويق مبدئية بين المالك والجهة المسوقة، يشمل
كافة البيانات الخاصة بالعقار محل البيع، بالإضافة إلى إصدار عقود إيجار واستئجار
وعقود بيع وشراء تحدد فيها جميع البنود والبيانات التي تضمن حقوق جميع الأطراف، بما
فيها العمولة بحيث لا يكون دور المالك والوسيط سوى ملء هذه العقود القانونية
الصادرة بشكل رسمي من وزارة العدل. واكد ان هذه النماذج سوف تضع حلاً لجميع
المشاكل، وسوف تسد كافة الثغرات التي يمكن أن يلجأ إليها البعض.
تنظيم
أعمال السمسرة العقارية أمام تشريعية مجلس الوزراء
إعداد
مشروعي قانونين للسمسرة العقارية وبيع الوحدات على الخارطة
استصدار
قانون بتنظيم مزاولة السمسرة العقارية
قانون
تنظيم أعمال السمسرة.. يعيد الاستقرار للسوق العقاري
الشورى
يحظر مزاولة السمسرة العقارية دون ترخيص