قطر- جريدة الشرق -الاربعاء 19 شعبان 1432
الموافق 20 يوليو 2011
المستأجرون
يطالبون بتمديد عقود المساكن
بعد توصية " الشورى" بشأن العقارات التجارية
ملاك يرفضون استلام الإيجار.. والمستأجرون يسلمون
المبلغ للجنة
المستأجرون : إلغاء تمديد عقود الإيجار يفتح الباب لاشتعال الإيجارات
مطلوب مراعاة مصلحة الملاك والمستأجرين عند تطبيق القانون
تحقيق - نشأت أمين:
ناشد مستأجرون مجلس الشورى الموقر التوصية بمد فترة الامتداد القانوني لعقود إيجار
الوحدات السكنية اسوة بالتوصية التي كان قد اصدرها المجلس في جلسته قبل الماضية
والتي اوصى فيها الحكومة بتمديد العمل لعامين آخرين بالمادة رقم (١) من قرار مجلس
الوزراء رقم 9 لسنة 2008 الخاصة بضوابط ومدد ونسب زيادة القيمة الإيجارية للعقارات
التجارية.
وقال عدد من المستأجرين ان المادة رقم " 1 " من القرار رقم" 9 "الذي كان مجلس
الوزراء الموقر قد اصدره في عام 2008 نجحت في كبح جماح التضخم الحاد الذي حدث في
اسعار ايجار العقارات السكنية وان الامر يحتاج الى تمديد العمل بتلك المادة لمدة
عام واحد على الأقل , مشيرين الى ان اصحاب العقارات بدأوا يرسلون اليهم طلبات
الاخلاء منذ الآن وان من شأن ذلك فضلا عن انه سوف يتسبب في عودة اسعار ايجار
العقارات للصعود الكبير الذي كانت عليه قبل صدور قرار مجلس الوزارء الموقر مرة اخرى
فإنه سوف يؤدي الى حدوث حالة من الارتباك للآلاف من المستأجرين الذين تخضع عقود
وحداتهم السكنية لفترة التمديد القانوني
وكرر مستأجرو الوحدات السكنية مناشدتهم للمشرع القطري العمل على تمديد عقود إيجار
عقاراتهم والا يرفع مظلة الحماية التي اظلهم بها والمتمثلة في الامتداد القانوني
للعقود، والتي ادت الى تجميد أجرة العقارات التي أبرمت عقودها اعتباراً من 1/1/2005
ولمدة سنتين من 15/2/2008 وحتى 14/2/2010 .
وفيما دعا ملاك عقارات المشرع الى سن قانون يراعي مصلحة الجانبين - الملاك
والمستأجرين - , ولفت الخبير القانوني المحامي يوسف الزمان نظر مؤجري العقارات الى
خطأ الاعتقاد الذي يراه البعض من أنهم يستطيعون بحلول يوم 14/2/2010 طرد وإخلاء
المستأجرين من العقارات فوراً وبدون اللجوء إلى القضاء, مضيفا ان هذا فهم خطأ تماماً
لأنه على فرض أن المشرع لم يقرر تمديد مدة الامتداد القانوني لعقود الإيجار السارية
بعد يوم 14/2/2010 فإن المالك لا يستطيع إخلاء المستأجر إلا بحكم قضائي نهائي وبات
يعطي المالك الحق في إخلاء المستأجر من العين المؤجرة ، ولا يستطيع المالك أن
يستعمل أي وسيلة لإخلاء المستأجر من العين دون حكم أو قرار صادر من جهة مختصة بذلك
وإلا اعتبر تصرفه ذلك مخالف للقانون ويترتب عليه مسؤولية مدنية تقع على المالك.
في البداية يؤكد انس ابراهيم المطوع " مالك عقارانه رغم تحسن الاوضاع في سوق
العقارات حاليا بعض الشيء من حيث توافر المزيد من الوحدات السكنية المعروضة للايجار
الا انه لا يزال هناك قلة في العرض لا تتوازى مع حجم الطلب ويشير الى ان المشكلة
بدأت فعليا منذ حوالي 4 سنوات فقبل تلك الفترة لم يكن من المعتاد على حد قوله ان
ترى او تسمع ان هناك 3 اشخاص يقيمون في شقة واحدة اما الان فهناك 5 يقيمون في غرفة
وليس شقة وهو ما أدى الى مشاكل عديدة تحملت منها اجهزة وزارة الداخلية العبء الاكبر
في التعاطي معها ومن قبيل ذلك كما يقول ، نشوء ظاهرة سكن العمال وسط الاحياء
السكنية التي تقيم بها العوائل وما رافقها من حدوث مضايقات وتحرشات من جانب هؤلاء
العمال للعوائل فضلا عن السلوكيات الذميمة التي تخدش الحياء كالنظر من فوق اسطح
المنازل على حرمة العوائل او التسكع في الشوارع بالملابس التي تفتقد الى الحشمة.
ويضيف ان الازمة اخذت تتفاقم حدة مع الانفتاح والنهضة الكبيرة التي شهدتها الدولة
وما استلزمته من زيادة في اعداد الوافدين وهذه الزيادة مع الاسف لم تواكبها زيادة
مماثلة في الوحدات السكنية فظهر الى السطح مصطلح الازمة العقارية والتي افرزت لنا
تضخما شديدا في الايجارات شكلت معاناة لمختلف شرائح المجتمع مواطنين ومقيمين وان
كان المقيمون هم الاكثر تضررا منه ، ويضيف : مع الاسف هناك ملاك عقارات لا يراعون
ظروف المستأجرين ويكون هدفهم اولا واخيرا الحصول على اكبر قيمة ايجارية ممكنة بغض
النظر عن الامكانات المادية للمستأجر ورغم انني مالك عقار الا انني احرص كثيرا
عندما اقوم بالتأجير لأي شخص على وضع القدرة المادية للشخص المتقدم للاستئجار في
الحسبان.
ويشير المطوع الى انه رغم الهدوء الذي يسود سوق العقارات حاليا بسبب تدخل الدولة من
خلال " تمديد عقود الإيجار القائمة لمدة سنتين تبدأ من 15/2/2008 وتنتهي في
14/2/2010 الا ان هذا وضع مؤقت ولن تلبث الازمة ان تعود لتطل برأسها مجددا بعد
انتهاء فترة التمديد القانوني للعقود الايجارية بحلول 14 فبراير 2010
لذا فإن الامر من وجهة نظري يتطلب سرعة تدخل الدولة والعمل على تمديد تلك الفترة
لمدة عام او عامين سواء بالنسبة لعقود العقارات السكنية او التجارية وخلال هذه
الفترة يتم العمل على سن قانون عادل يراعي مصلحة الطرفين الملاك والمستأجرين الى
جانب التوسع في مشروعات الاسكان التي يتم تنفيذها بواسطة شركتي بروة وازدان وغيرهما
من الشركات العقارية المماثلة مع مراعات ايجاد مساكن العمال بعيدا عن الاحياء
السكنية للعوائل.
رفض
سامح ماجد " مستأجر " يعمل مندوب مبيعات بمركز " البيت الحديث " يقول رغم الهدوء
الذي حدث في اسعار ايجار العقارات خلال الفترة الماضية الا انني لم اشعر به ولم
استفد منه اي شيء نظرا لان الشقة التي اقيم بها قيمتها الايجارية مرتفعة من الاساس
حيث تبلغ 7 الاف ريال في الشهر كما ان المالك يرفض اي مساس بتلك القيمة علما بان
قيمتها الايجارية لا تتعدى وفقا للاسعار السائدة حاليا ال 4500 ريال كما ان المالك
يرفض السماح لي بتركها مستغلا قيامي بتحرير شيكات آجلة على نفسي بالقيمة الايجارية
لمدة عام .
ويضيف سامح: نتمنى ان يكون هناك حل دائم لمشكلة اسعار الايجارات بحيث لا تعود
للارتفاع مرة اخرى وكم كان قرارا حكيما ان يتم تمديد العقود الايجارية لمدة عامين
بدء من 15/2/2008 وحتى 14/2/2010 ورغم انني شخصيا ربما لم استفد منه في الوقت
الحالي الا انني يمكن ان استفد منه مستقبلا واتمنى ان يعمل مجلس الشورى الموقر على
رفع توصيه بتمديد قاعدة الامتداد القانوني للعقود الايجارية للعقارات السكنية اسوة
بالتوصية التي كان قد اصدرها في احد جلساته منذ اسبوعين بتمديد عقود العقارات
التجارية ويشير الى انه سمع ان هناك العديد من الملاك بدأوا يرسلون خطابات اخلاء
للمستأجرين قبل حلول تاريخ الرابع عشر من فبراير منذ الان ويتساءل ماذا يفعل هؤلاء
المستأجرون وكيف سيتصرفون مع الملاك بمعنى هل يتركون العقارات التي يقيمون فيها ام
ماذا؟ وفي حال تركوها فمن اين لهم ان يجدوا مساكن بديلة تتناسب مع دخولهم لاسيما من
لديهم عوائل؟ .
ويشير عماد مكرم الى ان تضخم اسعار الايجارات خلال الاعوام القليلة الماضية كان
مشكلة كبيرة للكثيرين حيث كان يلتهم الايجار معظم دخولهم وقد حاولت كثيرا احضار
اسرتي للاقامة معي في قطر الا انني لم استطع بسبب تضخم اسعار الايجارات وحتى عندما
انخفضت الاسعار قليلا خلال الفترة القليلة الماضية فإنه مع الاسف رافقها انخفاض في
الرواتب بسبب الازمة المالية العالمية في العديد من الشركات بما يوازي حوالي 20%
لذلك فإن اي زيادة قد تحدث في اسعار الايجارات بعد انتهاء فترة التمديد القانوني
لعقود الايجار والتي تنتهي في 14 فبراير القادم سوف تمثل عبئا يصعب تحمله وينضم الى
سابقه سامح ماجد فيما عسى المستأجرين ان يفعلوا في العقارات التي يستأجرونها بعد
تلقيهم بالفعل طلبات بالاخلاء من الملاك.
ويقول طبيب عربي نحترم رغبته في عدم ذكر اسمه بأنه تلقى طلب اخلاء من مالك العقار
وانه لا يعرف كيف يتصرف في هذا الموقف لاسيما وان ابناءه لديهم امتحانات حاليا
والامر بالنسبة لهم في غاية الصعوبة وناشد الطبيب مجلس الشورى الموقر العمل على
تمديد فترة الامتداد القانوني لعقود ايجار الوحدات السكنية اسوة بالتوصية التي كان
قد اصدرها المجلس في جلسته قبل الماضية والتي اوصى فيها الحكومة بتمديد العمل
لعامين آخرين بالمادة رقم (١) من قرار مجلس الوزراء رقم 9 لسنة 2008 الخاصة بضوابط
ومدد ونسب زيادة القيمة الإيجارية للعقارات التجارية ، وقال انه لايعرف كيف يتصرف
اذا لم يستطع ايجاد سكن بديل قبل حلول موعد الرابع عشر من فبراير.
أهمية
حملنا اسئلة واستفسارات المستأجرين والملاك ووضعناها امام الخبير القانوني المحامي
يوسف الزمان حيث يقول : 14 فبراير القادم تاريخ في غاية الاهمية بالنسة للعلاقات
الايجارية فيما بين مستأجري العقارات ومؤجريها علما بأن معظم العلاقات الايجارية
الحالية تقوم على قاعدة الامتداد القانوني الذي اورده المشرع بموجب المادة 27 في
القانون رقم 4 لسنة 2008 الذي تم العمل به من تاريخ 15 فبراير من عام 2008 والواقع
يشير الى ان معظم المستأجرين ينتفعون بالعقارات بناء على قاعدة الامتداد القانوني
وليس استنادا الى عقود الايجار المقامة فيما بين المستأجرين والمؤجرين اذ ان معظم
هذه العقود قد انتهت فعليا وان العلاقة الايجارية القائمة بينهما حاليا تصوغها
قاعدة الامتداد القانوني ومع حلول 14 فبراير القادم وفقا لنص المادة 27 سالفة
البيان فان تلك القاعدة سوف ينتهي مفعولها مما مؤداه ان العلاقات الايجارية القائمة
استنادا الى هذه القاعدة سوف تنتهي يوم 14 فبراير 2010 الا ان ذلك لايعني على
الاطلاق انه بإمكان المؤجرين طرد المستأجرين من الاعيان المؤجرة دون الحصول على امر
او حكم قضائي من لجنة فض المنازعات الايجارية يصدر بالاخلاء بمعنى ان المستاجرين
سوف يبقون في الاعيان المؤجرة حتى قيام المؤجر - في حال رغب في اخلال هذاالعقار –
برفع طلب او دعوى امام الجهة المختصة لاخلاء المستأجر من العقار .
ويؤكد الزمان انه لا يجوز لملاك العقارات ان يقوموا بإخلاء المستأجرين دون الحصول
على حكم او قرار من جهة مختصة تجيز له الاخلاء ولا يتأتى هذا الامر الا بعد ان يكون
المستأجر على علم كامل بأي اجراء يتم اتخاذه ضده ، ذلك ان المؤجر يتعين عليه ان
يخطر المستأجر بأي طلب او دعوى يقيمها امام الجهات المختصة ويستطيع المستأجر امام
تلك الجهات ان يستعمل حقه المشروع في الدفاع عن بقائه في العين المؤجرة .
وبهذه المناسبة نناشد المشرع ان يعمل على مد قاعدة الامتداد القانوني التي سوف
تنتهي في 14 فبراير القادم حيث ان الواقع العملي يشير الى ان هناك الكثير من
المشكلات سوف تحدث بعد هذا التاريخ بالنسبة للمساكن وتزداد حدتها في المحال
التجارية وفي حالة ما اذا رأى المشرع عدم مد قاعدة الامتداد القانوني فان ذلك ينبغي
ان يكون بالنسبة لعقود الايجار التي سوف تبرم بعد 14 فبراير بحيث تمتد عقود الايجار
السابقة على هذا التاريخ لمدة عام او عامين حتى يحدث توازن بين العرض والطلب في سوق
العقارات .
ويرى الزمان ان هناك الكثير من المشكلات سوف تحدث بين الملاك والمستأجرين بعد حلول
الرابع عشر من فبراير 2010 منها ان الكثير من مستأجري المساكن او المحال التجارية
تلقوا اخطارات بعدم رغبة ملاك العقارات تجديد عقودهم الايجارية وضرورة اخلاء
الاعيان المؤجرة وهو ما اكد عليه بعض السادة اعضاء مجلس الشورى في مناقشاتهم
الاخيرة بشأن قانون ايجار العقارات كما ان هناك اكثر من ثلاثة آلاف مستأجر سوف
يقومون بايداع اجرة العقارات لدى خزينة لجنة فض المنازعات الايجارية ومعنى ذلك ان
هناك اكثر من 3 آلاف مالك عقار يرفض استلام الاجرة من المستأجرين لعدم موافقته على
بقائهم في الاعيان المؤجرة، اما لعدم رضائه عن الاجرة او لأسباب اخرى لذا فإنه مع
حلول يوم 14 فبراير سوف يقوم هؤلاء الملاك بطرد هؤلاء المستأجرين الذين يزيد عددهم
على 3 آلاف سواء من مستأجري العقارات السكنية او التجارية .
واضاف الزمان انه مع النهضة الكبيرة التي تشهدها البلاد ومع اختلاف استخدامات
العقارات سواء التجارية او الصناعية او السكنية فانه يتعين العمل على سن قانون جديد
لإيجار العقارات يراعى فيه ، اولا ان تكون هناك احكام بالنسبة لعقود ايجار المحال
التجارية والصناعية تختلف عن عقود ايجار المساكن بالنظر الى ان الاقتصاد الوطني
يقوم على جملة من الركائز والعناصر منها الاعمال التجارية و ان استمرار الاعمال
التجارية في الدولة ينصب اولا و أخيرا لصالح الاقتصاد الوطني وهذا الاستمرار عنصر
اساسي لكي يستمر التاجر في اداء خدماته للمستهلكين عن طريق محله التجاري وفي غالب
الاحوال فان هذا المركز التجاري يكون مستأجرا يستخدمه التاجر في مهنته ومن اجل
استمرار هذه المهنة فلابد من توافر الضمانات الكاملة لهذا التاجر لكي يقوم باداء
عمله التجاري .
واشار الزمان الى ان انتشار المجمعات التجارية الكبرى في الدولة هو الآخر يحتم
اصدار قواعد جديدة تحكم قوانين ايجارهذه المحلات بحيث تختلف عن القواعد العادية
القائمة ومن الافضل ان يتم تشكيل لجنة تشريعية لدراسة جميع ما استحدث على العلاقات
التجارية في دولة قطر بحيث تصاغ تشريعات وقوانين تحدث توازنا بين مصلحة المؤجرين
والمستأجرين بحيث ينبغي ان تقوم هذه العلاقة على الثقة المتبادلة بين الطرفين وعلى
الاستمرارية ولن يتحقق ذلك الا اذا عرف كل طرف حقوقه وواجباته تجاه الطرف الآخر .
وقال الزمان انه الى ان يتم اصدار هذا القانون فإننا نناشد المشرع استمرار العمل
بقاعدة الامتداد القانوني حتى تستقر المعاملات وحتى يستمر النشاط التجاري وحتى لا
تحدث المشكلات المعروفة التي سوف يعاني منها معظم افراد المجتمع وفي مقدمتها مشكلة
التضخم وبالتالي سوف يعود الوضع الى ما كان علية قبل عام 2006 من حدوث ازمة عقارية
لكن هذه المرة لو حدث ذلك فانه سوف يكون اشد شراسة لاسيما بالنسبة للعقارات
التجارية وهو ما نوه اليه سعادة السيد رئيس مجلس الشورى.
قانون
رقم (2) لسنة 2007 بنظام الإسكان
قانون
رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات
قانون
رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قرار
مجلس الوزراء رقم (9) لسنة 2010 بضوابط ومدد ونسب زيادة القيمة الإيجارية
قرار
مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية
قانون
الإسكان رقم "2" لسنة 2007 أجاز للمنتفع حق الحصول على مسكن واحد فقط
تخوف
من ارتفاع الإيجار مع انتهاء المدة القانونية للتمديد
مد
العمل بضوابط ومدد زيادة القيمة الإيجارية لسنة أخرى